【知識點四】應(yīng)稅收入與扣除項目★

1.增值額的確定

增值額=應(yīng)稅收入（不含增值稅）-扣除項目金額

2.應(yīng)稅收入：不含增值稅的收入

包括：貨幣收入,、實物收入、其他收入,。

3.扣除項目★★

A.新建房扣除項目（房企五項,、非房企四項）：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價款和有關(guān)費用。

【提示】納稅人取得土地使用權(quán)時繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是扣除項目的組成部分,。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：

①土地征用及拆遷補償費

②前期工程費

③建筑安裝工程費

④基礎(chǔ)設(shè)施費

⑤公共配套設(shè)施費

⑥開發(fā)間接費用等

【重點提示】關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除規(guī)則——配比

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用——計算扣除

分兩種情況：

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【提示】利息扣除的限定：不超過銀行同類同期貸款利率，不包括加息,、罰息,。

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

全部使用自有資金，沒有利息支出的,，按照以上方法扣除,。

既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的,，不能同時適用上述①,、②兩種辦法。

【提示】

①在計算土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用時,，要按照標(biāo)準(zhǔn)扣除,，而不按照實際發(fā)生數(shù)扣除，這是與企業(yè)所得稅稅前扣除的本質(zhì)區(qū)別,。

②土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除,。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①城建稅

②教育費附加（視同稅金）

【特別說明】

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的印花稅是否單獨可以扣除,，沒有明確規(guī)定，有爭議,，按照教材掌握,。

（2）地方教育附加是否可以扣除，條例中沒有規(guī)定,，實務(wù)中有爭議,，具體看題干要求。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目

加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示】僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn),。