逾期開發(fā)的土地閑置費(fèi)為什么不能作為扣除項(xiàng)目扣除,？
問題來源：
★第三節(jié) 土地增值稅法
★【知識(shí)點(diǎn)四】應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目
★★三,、扣除項(xiàng)目
1.新建房扣除項(xiàng)目（房企五項(xiàng),、非房企四項(xiàng)）
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用,。
提示1納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是扣除項(xiàng)目的組成部分,。
提示2逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi),，不得作為扣除項(xiàng)目扣除,。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本
①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
提示占用耕地繳納的耕地占用稅屬于土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的范疇,，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
②前期工程費(fèi)
③建筑安裝工程費(fèi)
提示扣留的質(zhì)保金：
對于開發(fā)商扣留的質(zhì)保金能否扣除,，取決于施工企業(yè)是否已經(jīng)開具了發(fā)票,，已經(jīng)開具發(fā)票的，開發(fā)商可以作為成本扣除,，未開具發(fā)票的,，不得扣除。
④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
⑤公共配套設(shè)施費(fèi)
⑥開發(fā)間接費(fèi)用
提示1開發(fā)間接費(fèi)用,，包括工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。
提示2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——計(jì)算扣除
分兩種情況：
①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
提示利息扣除的限定：不超過銀行同類同期貸款利率，不包括加息,、罰息,。
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
提示1全部使用自有資金，沒有利息支出的,，按照以上方法扣除,。
既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的,，不能同時(shí)適用上述①,、②兩種辦法。
提示2土地增值稅清算時(shí),，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
理解：
如果房地產(chǎn)開發(fā)成本中包含著利息支出的,，將利息支出調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用后,，準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)成本=調(diào)整前的成本-利息支出。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
①城建稅
②印花稅
③教育費(fèi)附加（視同稅金）
提示1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,，故不允許再單獨(dú)扣除,。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
提示2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城建稅,、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除,；
凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加扣除。
提示3地方教育附加是否可以扣除各地規(guī)定不一,，注意看題目要求,。
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
提示（5）僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項(xiàng)目是前四項(xiàng)，即（1）～（4）,。
重點(diǎn)提示分期開發(fā),、分期銷售的扣除規(guī)則——配比
取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 | 開發(fā)情形 | 扣除與否 | ||
未開發(fā) | × | |||
已開發(fā)的 | 已完工 | 已售出 | ? | |
未售出 | × | |||
未完工 | × | |||
①實(shí)際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）,；
②實(shí)際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）；
③實(shí)際扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=本項(xiàng)目全部利息×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）+（實(shí)際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額+實(shí)際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi),，
或=（實(shí)際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額+實(shí)際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi),。
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汪老師
2024-11-12 16:50:40 199人瀏覽
哈嘍！努力學(xué)習(xí)的小天使：
逾期開發(fā)的土地閑置費(fèi)不能作為扣除項(xiàng)目扣除,，主要是因?yàn)橥恋亻e置費(fèi)是一種罰款性質(zhì)的費(fèi)用,，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本無直接關(guān)聯(lián)。在稅法中,，為了鼓勵(lì)土地的有效利用和防止囤積土地,，對于逾期未進(jìn)行開發(fā)的土地，政府會(huì)征收土地閑置費(fèi),。這種費(fèi)用并非是為了獲取土地使用權(quán)或開發(fā)房地產(chǎn)而必須支付的,，因此不能計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，也就不能作為計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)的扣除項(xiàng)目,。所以,，逾期開發(fā)的土地閑置費(fèi)需要由企業(yè)自行承擔(dān)，不能從應(yīng)納稅所得額中扣除,。
每個(gè)努力學(xué)習(xí)的小天使都會(huì)有收獲的,，加油！
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