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老項目簡易計稅為何不能扣土地價？

老項目選擇簡易計稅方法,，計算增值稅時為什么沒有扣除受讓土地價款呢,？

城市維護建設(shè)稅稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理 2020-08-13 21:55:53

問題來源：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算,，該項目相關(guān)信息如下：
（1）2015年12月以18000萬元競得國有土地一宗,，并按規(guī)定繳納契稅。
（2）該項目2016年開工建設(shè),，未取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日,，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元（其中包含該項目所屬物業(yè)用房的開發(fā)成本500萬元）,；開發(fā)費用6800萬元,。
（3）該項目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用,，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元,。
（4）2019年4月，該項目銷售完畢,，取得含稅銷售收入84000萬元,。
（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%,，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù),。

（1）計算該項目應(yīng)繳納的增值稅額。

（1）該項目應(yīng)繳納的增值稅額=84000/（1+5%）×5%=4000（萬元）,。

（2）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅額,、教育費附加和地方教育附加。

（2）允許扣除的城市維護建設(shè)稅,、教育費附加和地方教育附加=4000×（5%+3%+2%）=400（萬元）

（3）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用,。

（3）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=18000×（1+4%）=18720（萬元）
允許扣除的開發(fā)成本=15000（萬元）
允許扣除的開發(fā)費用=（18720+15000）×10%=3372（萬元）

（4）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（4）加計扣除=（18720+15000）×20%=6744（萬元）
允許扣除項目金額的合計數(shù)=18720+15000+3372+400+6744=44236（萬元）

（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額,。

（5）不含稅收入=84000-4000=80000（萬元）
增值額=80000-44236=35764（萬元）
增值率=35764/44236×100%=80.85%,，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=35764×40%-44236×5%=12093.8（萬元）,。

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