老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅為何不能扣土地價(jià),？
老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，計(jì)算增值稅時(shí)為什么沒(méi)有扣除受讓土地價(jià)款呢,？
問(wèn)題來(lái)源：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：
（1）2015年12月以18000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗,，并按規(guī)定繳納契稅,。
（2）該項(xiàng)目2016年開(kāi)工建設(shè)，未取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為3月25日,，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元（其中包含該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房的開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元）,；開(kāi)發(fā)費(fèi)用6800萬(wàn)元,。
（3）該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用,，物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元,。
（4）2019年4月，該項(xiàng)目銷售完畢,，取得含稅銷售收入84000萬(wàn)元,。
（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
（1）2015年12月以18000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗,，并按規(guī)定繳納契稅,。
（2）該項(xiàng)目2016年開(kāi)工建設(shè)，未取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為3月25日,，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元（其中包含該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房的開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元）,；開(kāi)發(fā)費(fèi)用6800萬(wàn)元,。
（3）該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用,，物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元,。
（4）2019年4月，該項(xiàng)目銷售完畢,，取得含稅銷售收入84000萬(wàn)元,。
（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
（1）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額,。
（1）該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=84000/（1+5%）×5%=4000（萬(wàn)元）,。
（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
（2）允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加和地方教育附加=4000×（5%+3%+2%）=400（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用,。
（3）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=18000×（1+4%）=18720（萬(wàn)元）
允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=15000（萬(wàn)元）
允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（18720+15000）×10%=3372（萬(wàn)元）
允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=15000（萬(wàn)元）
允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（18720+15000）×10%=3372（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
（4）加計(jì)扣除=（18720+15000）×20%=6744（萬(wàn)元）
允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18720+15000+3372+400+6744=44236（萬(wàn)元）
允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18720+15000+3372+400+6744=44236（萬(wàn)元）
（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額,。
（5）不含稅收入=84000-4000=80000（萬(wàn)元）
增值額=80000-44236=35764（萬(wàn)元）
增值率=35764/44236×100%=80.85%,，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=35764×40%-44236×5%=12093.8（萬(wàn)元）,。
增值額=80000-44236=35764（萬(wàn)元）
增值率=35764/44236×100%=80.85%,，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=35764×40%-44236×5%=12093.8（萬(wàn)元）,。
查看完整問(wèn)題
鄒老師
2020-08-14 16:16:29 8188人瀏覽
勤奮刻苦的同學(xué),，您好：
只有一般計(jì)稅時(shí),， 可以扣土地價(jià)，前提還是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,。
簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí),，適用的是5%征收率，不是9%稅率,。
征收率本身就比較低,，已經(jīng)是國(guó)家綜合考慮稅負(fù)之后規(guī)定的，所以不能扣土地價(jià),。
而一般計(jì)稅時(shí),，適用9%的稅率，計(jì)算銷項(xiàng)稅額,，但是土地價(jià)款由于是支付給政府等部門的,，無(wú)法取得增值稅扣稅憑證，從而不能抵扣進(jìn)項(xiàng),，所以才規(guī)定,，可以在計(jì)算銷項(xiàng)的時(shí)候就減去這部分土地價(jià)，達(dá)到和一般抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額一樣的效果,。
給您一個(gè)愛(ài)的鼓勵(lì),，加油~有幫助(21)
答案有問(wèn)題？
相關(guān)答疑
-
2024-03-11
-
為什么不扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)征方法
2024-03-09
-
2023-11-11
-
2023-08-24
-
2020-09-27
您可能感興趣的CPA試題
津公網(wǎng)安備12010202000755號(hào)