這里土地增值稅涉及的情形不同處理也是不同的,，所以老師這里為您總結(jié)一下對(duì)應(yīng)的做題思路：

第一步：計(jì)算收入總額，

第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目金額,，

第三步：用不含增值稅的收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額,，

增值稅=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含稅收入）-扣除項(xiàng)目金額，

第四步：計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比例,，以確定適用稅率的檔次和對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù),，

第五步：應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)。

這里主要考察的是扣除項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目問題，老師為您總結(jié)一下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（此時(shí)如果給出的是“金額”,，而沒有給出契稅稅率,，那么不用計(jì)算契稅；如果給出的是“價(jià)款”,，而且給出了契稅稅率,，那么需要計(jì)算契稅，契稅加上價(jià)款就是所支付的金額）,；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本,；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（城建稅,、教育費(fèi)附加和地方教育附加）,；

（5）加計(jì)扣除20%。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（此時(shí)如果給出的是“金額”,，而沒有給出契稅稅率,，那么不用計(jì)算契稅；如果給出的是“價(jià)款”,，而且給出了契稅稅率，那么需要計(jì)算契稅,，契稅加上價(jià)款就是所支付的金額）,；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅,、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加）,。

如果是轉(zhuǎn)讓舊房（房企或非房企）：

第一種情況——能取得評(píng)估價(jià)格

可以扣除的項(xiàng)目有三大類：

1.取得土地使用權(quán)支付的金額（這里包括地價(jià)款+登記過戶手續(xù)費(fèi)+受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅）,；

2.評(píng)估價(jià)格；

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率【按照評(píng)估價(jià)格扣除,，一般不單獨(dú)給出地價(jià)款和契稅,，一般默認(rèn)為評(píng)估價(jià)格中包括地價(jià)款和契稅；但是如果題目單獨(dú)給出地價(jià)和契稅的話,，還是要作為扣除項(xiàng)目扣除的】

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加+印花稅,。注意這種情況里并不包括契稅）。

第二種情況——不能取得評(píng)估價(jià)格,，能提供購(gòu)房發(fā)票

可以扣除的項(xiàng)目有兩大類：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=購(gòu)房發(fā)票所載金額×（1+n×5%)（n為年限）

2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加+印花稅+契稅）

注意：

（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年,；超過一年,，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

（2）如果能提供契稅完稅憑證,，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金還包括契稅,，反之則不得扣除契稅，其次契稅不得作為加計(jì)扣除5%的基數(shù),。

第三種情況——不能取得評(píng)估價(jià)格,，也不能提供購(gòu)房發(fā)票，采用核定征收,。