關(guān)于比例問題解答：已售建筑面積與總可售建筑面積計算
不是說建成后產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)務(wù)的，其成本費用可以據(jù)實扣除嗎,，一共面積28000,，賣了23000，有2000歸業(yè)主的,，開發(fā)成本和土地扣除金額不應(yīng)該是（8000+18240）*25000/28000嗎,？
問題來源：
2022年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務(wù)機關(guān)的《土地增值稅清算通知書》,，要求對其建設(shè)的X項目進行清算,。該項目總建筑面積28000平方米，其中可售建筑面積26000平方米,，不可售建筑面積2000平方米（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施）,。該項目是2016年4月初開始開工建造的。
截至清算前,，可售建筑面積中已出售23000平方米,，取得含稅銷售收入80000萬元。該公司對X項目選擇簡易計稅方法計算增值稅,。
經(jīng)審核,，X項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計18240萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本8000萬元,；管理費用4000萬元,，銷售費用4500萬元，財務(wù)費用3500萬元（其中利息支出3300萬元,，無法提供金融機構(gòu)證明）,。
（其他相關(guān)資料：X項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%,。X項目清算前已預(yù)繳土地增值稅3000萬元,。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設(shè)稅稅率7%,，教育費附加征收比率3%,，地方教育附加征收比率2%）
要求：根據(jù)以上資料，按照下列序號計算回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù),。
稅法規(guī)定已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（0.5分）
X項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=3809.52×（7%+3%+2%）=457.14（萬元）,。（0.5分）
②允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=8000×88.46%=7076.8（萬元）
③納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)=（16135.1+7076.8）×10%=2321.19（萬元）
④X項目清算時允許扣除項目金額合計=16135.1+7076.8+2321.19+457.14+（16135.1+7076.8）×20%=30632.61（萬元）,。（1分）
增值額=76190.48-30632.61=45557.87（萬元）
增值率=45557.87÷30632.61×100%=148.72%,，適用稅率50%,，速算扣除系數(shù)15%。
X項目清算后應(yīng)補繳土地增值稅=45557.87×50%-30632.61×15%-3000=15184.04（萬元）,。（0.5分）
②不應(yīng)當(dāng)加收滯納金,。（0.5分）
理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,，不加收滯納金。（0.5分）
劉老師
2023-08-15 16:13:53 1189人瀏覽
我們可以結(jié)合實際生活看一下，現(xiàn)在購買住房,，房屋的建筑面積中含有一部分公攤面積,，這部分面積其實就是每個業(yè)主對應(yīng)的公共配套設(shè)施的面積，所以我們計算清算比例時,，只根據(jù)“已售建筑面積”/“總的可售建筑面積”計算,，就相當(dāng)于已經(jīng)考慮了已售房產(chǎn)對應(yīng)的屬于業(yè)主的公共配套設(shè)施，不用單獨考慮2000的部分哦~~按照題目計算就可以哦~~
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