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土地增值稅開發(fā)費用是否包含加計扣除？

為什么第三小問不加上扣除的20%

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法扣除項目及其金額 2019-11-06 11:00:36

問題來源：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2017年1月~2019年5月開發(fā)一個住宅項目,，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）2017年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán),，合同記載總價款17000萬元，并規(guī)定2017年3月1日動工開發(fā),。由于公司資金短缺，于2018年5月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè),，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20%的土地閑置費,。
（2）支付拆遷補償費、前期工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計2450萬元。
（3）2019年5月該項目竣工驗收,，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價款3150萬元,，根據(jù)合同約定當(dāng)期實際支付價款為總價的95%,，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年,，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。
（4）發(fā)生銷售費用,、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元,，其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元，已取得相關(guān)憑證,。
（5）2019年6月開始銷售,，可售總面積為45000平方米，截止2019年8月底銷售面積為40500平方米,，取得不含稅收入40500萬元；剩余4500平方米房屋未銷售,，該企業(yè)在8月底進行了土地增值稅的清算,。
（6）2019年9月底,，公司將剩余4500平方米房屋打包銷售,，收取不含稅價款4320萬元。
其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,；②清算時允許扣除的稅費為243萬元；③其他開發(fā)費用扣除比例為5%,；④以上成本支出均不含資本化利息費用,。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

1.土地增值稅清算時可扣除的土地成本金額為（　?。┤f元,。

A、16065

B,、17000

C,、20400

D,、18360

正確答案：A

答案分析：計算土地增值稅時，扣除項目要堅持配比原則,，該住宅項目的銷售比例為90%,，應(yīng)乘以90%。
可以扣除的土地成本金額=（17000+17000×5%）×90%=16065（萬元）,。

2.土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本為（　?。┤f元。

A,、5040

B,、5200

C、5600

D,、5840

正確答案：A

答案分析：可以扣除的開發(fā)成本金額=（2450+3150）×90%=5040（萬元）。

3.土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用為（　?。┤f元,。

A、1055.25

B,、1655.25

C,、1460.25

D、2060.25

正確答案：C

答案分析：超過貸款期限的利息和罰息在計算土地增值稅時不能扣除,。金融機構(gòu)利息費用在計算土地增值稅時可以扣除450萬元,。
可以扣除的開發(fā)費用=（600-150）×90%+（16065+5040）×5%=1460.25（萬元）

4.土地增值稅清算時應(yīng)繳納的土地增值稅為（　　）萬元,。

A,、3548.88

B、3752.51

C,、3905.00

D,、4041.23

正確答案：D

答案分析：扣除項目金額=16065+5040+1460.25+243+（16065+5040）×20%=27029.25（萬元）；
增值額=40500-27029.25=13470.75（萬元）
增值率=13470.75/27029.25×100%=49.84%,，適用稅率為30%。
應(yīng)納土地增值稅=13470.75×30%=4041.23（萬元）,。

5.2019年9月公司打包銷售的4500平方米房屋應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f元。

A,、378.00

B,、428.00

C、391.50

D,、425.50

正確答案：C

答案分析：單位建筑面積成本費用=27029.25/40500=0.67（萬元）,；
扣除項目金額=0.67×4500=3015（萬元）
增值額=4320-3015=1305（萬元）,；
增值率=1305/3015×100%=43.28%，適用稅率為30%,。
應(yīng)納土地增值稅=1305×30%=391.50（萬元）,。

6.根據(jù)題目的相關(guān)信息，下列表述正確的有（　?。?。

A、支付的拆遷補償費,、前期工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用屬于開發(fā)成本項目

B,、公司繳納的土地閑置費可以在計算土地增值稅時扣除

C,、超過貸款期限的利息和罰息在計算土地增值稅時不能扣除

D、質(zhì)量保證金可以作為開發(fā)成本扣除

E,、契稅可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除

正確答案：A,C,D

答案分析：選項B,，企業(yè)繳納的土地閑置費不可以在計算土地增值稅時扣除；選項E,，契稅作為為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除,，不能作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除。

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