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綜合題配比問題：為何5%不可售面積在×60%時不再×95%？

老師你好，這道題里面土地的60%用于開發(fā)寫字樓,，其中95%面積為可售,，5%面積為不可售,，在配比×60%的時候?yàn)槭裁床恍枰?times;95%，即為×60%×95%呢

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地增值稅應(yīng)納稅額計算的一般規(guī)定 2022-12-17 22:51:08

問題來源：

某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司系增值稅一般納稅人，于2017年10月受讓一宗土地使用權(quán),，支付地價款8000萬元（已取得財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)），并支付了相關(guān)稅費(fèi),。自2017年11月起至2021年12月末,，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓，該寫字樓總建筑面積20000平方米,，其中可售建筑面積19000平方米,，不可售建筑面積1000平方米（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施）。在2021年11月至2022年2月期間對外銷售可售建筑面積的90%,，剩余10%用于對外投資,。
（1）依據(jù)銷售合同共計取得含稅銷售收入17010萬元。
（2）在開發(fā)過程中,，共發(fā)生建筑安裝成本6200萬元,，支付時扣除施工方350萬元的質(zhì)量保證金，施工方按合同全額開具了建筑安裝發(fā)票,。
（3）開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬元,、銷售費(fèi)用400萬元、利息費(fèi)用500萬元（只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）,。
（其他相關(guān)資料：該公司所在省政府允許扣除地方教育附加。該公司發(fā)生與轉(zhuǎn)讓寫字樓相關(guān)并可以抵扣的增值稅進(jìn)項稅799.52萬元,；當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%,；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)印花稅稅率為0.5‰；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%）
要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問題,。

1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅額（　　）萬元,。

A,、900

B、1008.17

C,、1164.22

D,、1560.55

正確答案：C

答案分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅額=（17010÷90%-8000×60%）÷（1+9%）×9%=1164.22（萬元）。

2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”（　?。┤f元,。

A,、4800

B、4944

C,、6854

D,、8240

正確答案：B

答案分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的取得土地使用權(quán)所支付金額=8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬元）。

3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額（　?。┤f元,。

A、3510

B,、3720

C,、5890

D、6200

正確答案：D

答案分析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共配套設(shè)施,，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本、費(fèi)用可以扣除,。由于建筑施工方按照包含質(zhì)保金的費(fèi)用全額開具的發(fā)票,，該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的開發(fā)成本為6200萬元。

4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”金額（　?。┤f元,。

A、539.70

B,、615.24

C,、795.76

D、812.30

正確答案：C

答案分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的開發(fā)費(fèi)用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬元）,。

5.該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅（　?。┤f元。

A,、966.13

B,、981.23

C、1056.67

D,、1059.23

正確答案：C

答案分析：不含稅轉(zhuǎn)讓收入=17010÷90%-1164.22=17735.78（萬元）
該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的稅金=（1164.22-799.52）×（5%+3%+2%）+17010×0.5‰=44.98（萬元）
扣除項目金額=4944+6200+44.98+795.76+（4944+6200）×20%=14213.54（萬元）
土地增值額=17735.78-14213.54=3522.24（萬元）
增值率=3522.24÷14213.54×100%=24.78%,，適用30%的稅率。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=3522.24×30%=1056.67（萬元）,。

6.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定,，以下表述正確的有（　　）,。

A,、該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓，“與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金”包括印花稅,、城建稅,、教育費(fèi)附加及地方教育附加

B,、該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算

C、若該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售已裝修的寫字樓,，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本

D,、若建筑安裝工程費(fèi)的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，不得扣除

E,、若該房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了超過貸款期限的利息,，不得扣除

正確答案：A,B,C,E

答案分析：選項D：前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除,。

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