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為什么第一問(wèn)不用×90％,？第二問(wèn)算扣除項(xiàng)目需要乘

后面不是說(shuō)剩余部分已全部銷(xiāo)售，那就不用配比了呀,？為什么還要乘,？如果乘不是應(yīng)該前后統(tǒng)一嗎,？為什么一二問(wèn)一個(gè)乘一個(gè)不乘

扣除項(xiàng)目及其金額土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2023-11-10 22:47:17

問(wèn)題來(lái)源：

某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的普通住宅樓有關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）2016年1月受讓一宗土地使用權(quán)，實(shí)際支付地價(jià)款5000萬(wàn)元,，已取得合規(guī)財(cái)政票據(jù),。當(dāng)日辦妥土地使用證并繳納契稅150萬(wàn)元，不考慮取得土地使用權(quán)支付的其他費(fèi)用,。
（2）上述土地全部用于建造該普通住宅項(xiàng)目,，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本4500萬(wàn)元，管理費(fèi)用550萬(wàn)元,，銷(xiāo)售費(fèi)用420萬(wàn)元,，利息支出350萬(wàn)元（包括銀行罰息50萬(wàn)元，不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明）,。
（3）2021年6月該項(xiàng)目完工,，全部可售建筑面積7萬(wàn)平方米，7月通過(guò)竣工驗(yàn)收,。截至2021年10月底,，已銷(xiāo)售可售建筑面積的90%，取得含稅銷(xiāo)售收入19845萬(wàn)元,。2021年12月,，稅務(wù)部門(mén)要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。
（4）截至2022年3月,，剩余部分全部售出,，取得含稅銷(xiāo)售收入2205萬(wàn)元。
已知：甲公司對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅,；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,。本題不考慮印花稅、地方教育附加,。
要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問(wèn)題。

1.該項(xiàng)目2021年12月清算時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金為（　?。┤f(wàn)元,。

A,、85.05

B,、105.00

C、244.50

D,、94.50

正確答案：D

答案分析：應(yīng)納增值稅=19845÷（1+5%）×5%=945（萬(wàn)元）
應(yīng)納城建稅,、教育費(fèi)附加=945×（7%+3%）=94.5（萬(wàn)元）
允許扣除的與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金為94.5萬(wàn)元。

2.該項(xiàng)目2021年12月清算時(shí)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)（　?。┤f(wàn)元,。

A、12435.05

B、12330.00

C,、9648.00

D,、11385.00

正確答案：D

答案分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房計(jì)算土地增值稅有5項(xiàng)扣除：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額=（5000+150）×90%=4635（萬(wàn)元）；
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=4500×90%=4050（萬(wàn)元）,；
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（4635+4050）×10%=868.5（萬(wàn)元）,；
（4）與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金=94.5（萬(wàn)元）；
（5）加計(jì)扣除=（4635+4050）×20%=1737（萬(wàn)元）,；
所以,，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4635+4050+868.5+94.5+1737=11385（萬(wàn)元）。

3.該項(xiàng)目2021年12月清算時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f(wàn)元,。

A、3218.40

B,、2851.50

C,、2795.25

D、2436.75

正確答案：D

答案分析：增值額=19845÷（1+5%）-11385=7515（萬(wàn)元）
增值率=7515÷11385×100%=66.01%,，適用稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=7515×40%-11385×5%=2436.75（萬(wàn)元）,。

4.該項(xiàng)目清算后2022年3月再銷(xiāo)售剩余住宅應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f(wàn)元。

A,、270.75

B,、315.00

C、327.67

D,、268.27

正確答案：A

答案分析：準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額=11385÷90%×10%=1265（萬(wàn)元）
增值額=2205/（1+5%）-1265=835（萬(wàn)元）
增值率=835÷1265×100%=66.01%,，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)繳納土地增值稅=835×40%-1265×5%=270.75（萬(wàn)元）,。

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柴老師

2023-11-11 19:02:05 1266人瀏覽

哈嘍,！努力學(xué)習(xí)的小天使：

1.第1問(wèn),，要求計(jì)算的是清算時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金，稅金都是銷(xiāo)售過(guò)程中才會(huì)產(chǎn)生的,，沒(méi)有銷(xiāo)售的部分不會(huì)產(chǎn)生稅金的,，所以就不需要再乘以銷(xiāo)售比例了。

第2問(wèn),，取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本都是需要考慮銷(xiāo)售比例的,，只有銷(xiāo)售的部分對(duì)應(yīng)的金額和成本才能扣除，所以需要乘以銷(xiāo)售比例90%,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與加計(jì)扣除都是根據(jù)配比后的取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的，所以不需要再乘一遍銷(xiāo)售比例90%了,。

2.清算的時(shí)候,，銷(xiāo)售比例是90%，剩余10%是在2022年3月才銷(xiāo)售出去的,。所以,，清算后銷(xiāo)售的10%，不影響清算時(shí),，扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算,。

每天努力，就會(huì)看到不一樣的自己,，加油,！

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