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為什么第一問不用×90％？第二問算扣除項目需要乘

后面不是說剩余部分已全部銷售,，那就不用配比了呀,？為什么還要乘,？如果乘不是應(yīng)該前后統(tǒng)一嗎,？為什么一二問一個乘一個不乘

扣除項目及其金額土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 2023-11-10 22:47:17

問題來源：

某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的普通住宅樓有關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）2016年1月受讓一宗土地使用權(quán),，實際支付地價款5000萬元,，已取得合規(guī)財政票據(jù),。當日辦妥土地使用證并繳納契稅150萬元，不考慮取得土地使用權(quán)支付的其他費用,。
（2）上述土地全部用于建造該普通住宅項目,，發(fā)生開發(fā)成本4500萬元，管理費用550萬元,，銷售費用420萬元,，利息支出350萬元（包括銀行罰息50萬元，不能提供金融機構(gòu)借款證明）,。
（3）2021年6月該項目完工,，全部可售建筑面積7萬平方米，7月通過竣工驗收,。截至2021年10月底,，已銷售可售建筑面積的90%，取得含稅銷售收入19845萬元,。2021年12月,，稅務(wù)部門要求企業(yè)進行土地增值稅清算。
（4）截至2022年3月,，剩余部分全部售出，取得含稅銷售收入2205萬元,。
已知：甲公司對該項目選擇簡易計稅辦法計算增值稅,；房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。本題不考慮印花稅,、地方教育附加,。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題,。

1.該項目2021年12月清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金為（　?。┤f元,。

A、85.05

B,、105.00

C,、244.50

D、94.50

正確答案：D

答案分析：應(yīng)納增值稅=19845÷（1+5%）×5%=945（萬元）
應(yīng)納城建稅,、教育費附加=945×（7%+3%）=94.5（萬元）
允許扣除的與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金為94.5萬元,。

2.該項目2021年12月清算時準予扣除項目金額合計（　　）萬元,。

A,、12435.05

B、12330.00

C,、9648.00

D,、11385.00

正確答案：D

答案分析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房計算土地增值稅有5項扣除：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額=（5000+150）×90%=4635（萬元）；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本=4500×90%=4050（萬元）,；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=（4635+4050）×10%=868.5（萬元）,；
（4）與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金=94.5（萬元）；
（5）加計扣除=（4635+4050）×20%=1737（萬元）,；
所以,，準予扣除項目金額合計=4635+4050+868.5+94.5+1737=11385（萬元）。

3.該項目2021年12月清算時應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f元,。

A、3218.40

B,、2851.50

C,、2795.25

D、2436.75

正確答案：D

答案分析：增值額=19845÷（1+5%）-11385=7515（萬元）
增值率=7515÷11385×100%=66.01%,，適用稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=7515×40%-11385×5%=2436.75（萬元）,。

4.該項目清算后2022年3月再銷售剩余住宅應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f元。

A,、270.75

B,、315.00

C、327.67

D,、268.27

正確答案：A

答案分析：準予扣除項目金額=11385÷90%×10%=1265（萬元）
增值額=2205/（1+5%）-1265=835（萬元）
增值率=835÷1265×100%=66.01%,，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)繳納土地增值稅=835×40%-1265×5%=270.75（萬元）,。

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