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無法提供不動產(chǎn)發(fā)票可用契稅的計稅金額

老師好

我想問,，下圖一總結(jié)的這個表格，轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）*5%這里，是不是默認取得的發(fā)票是營業(yè)稅時代的發(fā)票或者是營業(yè)稅時代的契稅的計稅金額？（先看發(fā)票，發(fā)票要是丟了就看契稅的計稅金額）


如果是取得營改增之后的發(fā)票，那就是增值稅發(fā)票了，那下圖一總結(jié)的表格就要變成：{全部的含稅交易價÷（1+5%）-增值稅發(fā)票上的未稅金額或者是契稅的不含增值稅的計稅金額 （如果購買發(fā)票丟失的話）}*5%,，是么？



納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目）增值稅計征方法 2024-08-16 20:38:52

問題來源：

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
（1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn),，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。
（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn),，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。
總結(jié)
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
計稅方法
項目性質(zhì)
預(yù)繳稅款
申報納稅
簡易計稅方法
非自建
轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%
轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
自建
轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%
轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
易錯易混
一般納稅人/小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
納稅人
計稅方法
項目
性質(zhì)
預(yù)繳稅款
申報納稅
一般納稅人（新項目）
一般計稅方法
非自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預(yù)繳稅款
一般納稅人（老項目）
自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%
簡易計稅方法
非自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%
增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
小規(guī)模納稅人
自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
相關(guān)鏈接
簡易計稅方式中可按銷售差額計稅的情形
具體情形
征收率
銷售額
物業(yè)管理
3%
（收取的自來水水費-對外支付的自來水水費）/（1+3%）
勞務(wù)派遣
5%
（收取的全部價款和價外費用-代用工單位支付的勞務(wù)派遣員工的工資,、福利、五險一金等）/（1+5%）
建筑服務(wù)
3%
（取得的全部價款和價外費用-支付的分包款）/（1+3%）
轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)
5%
（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/（1+5%）（第八節(jié)）
提示1
納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,，應(yīng)當取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,，不得扣除,。上述憑證是指：
1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票,。
2.法院判決書、裁定書,、調(diào)解書,，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書,。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證,。
提示2
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票,，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除,。納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的,，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額:
繳納契稅時間
特點
增值稅應(yīng)納稅額
2016年4月30日及以前
先減后分
[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）]÷（1+5%）×5%
2016年5月1日及以后
先分后減
[全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）]×5%
納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當憑發(fā)票進行差額扣除,。
提示3
納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。
納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
舉例
2021年8月,，A企業(yè)（非房企的一般納稅人）將一棟位于外省某市的辦公樓對外轉(zhuǎn)讓,，取得全部價款8000萬元（含稅）。該辦公樓為A企業(yè)在2015年購買,，購買時支付價款5000萬元（含稅）,。A企業(yè)無論是選擇適用一般計稅方法計稅還是簡易計稅方法，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款都為（8000-5000）÷（1+5%）×5%=142.86（萬元）,。
查看完整問題

劉老師

2024-08-17 11:59:09 471人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué),，您好：

1，不是的哈,，一般納稅人差額計稅的前提是老項目選擇簡易計稅方法,，老項目就是營改增之前的項目，此時就是營業(yè)稅發(fā)票,，契稅計稅金額也就是營業(yè)稅時的金額,。但是小規(guī)模納稅人無論是營改增之前還是營改增之后，都是簡易計稅方法,，所以,，小規(guī)模納稅人只要是轉(zhuǎn)讓外購的不動產(chǎn),，那么就差額計稅，不動產(chǎn)為營業(yè)稅時代購進的,，此時就是營業(yè)稅發(fā)票,、營業(yè)稅時契稅計稅金額；不動產(chǎn)為增值稅時代購進的,，此時就是增值稅發(fā)票,、增值稅時契稅計稅金額。

2,，不是的哈,，老師的圖一中您標記位置，就是想要告訴我們什么情況下差額計稅,，后面圖二屬于一個進階理解,，也就是適用差額計稅的情況下，如果沒有發(fā)票的話,，那么就適用這個規(guī)定,，這里還是結(jié)合前面第1點理解，想要適用圖二中營改增后的公式,，只能是小規(guī)模納稅人~

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