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非房企轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)為什么不扣地價款

老師好

我想知道,，非房企轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)為什么不扣地價款,？

因為非房企是一般的制造企業(yè)，是可以從政府拿地,，然后一部分建廠房一部分建員工宿舍,，如果這制造企業(yè)在轉(zhuǎn)讓它的一棟員工宿舍的時候，我認(rèn)為這家制造企業(yè)是屬于轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),，對嗎,？那轉(zhuǎn)讓就是按照全額來了，就扣不了從政府拿地的地價款,，這不是不公平嗎,？這家企業(yè)從政府拿地也是拿財政票據(jù)的呀，為什么它就不能扣，那不相當(dāng)于這種情況下由于它自己不是房企然后又不是購買而是自建,，從而需要多交增值稅,，我認(rèn)為就不合理。所以能從稅理上來理解我所舉的這個例子呢,？

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目）增值稅計征方法 2024-08-16 20:47:37

問題來源：

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
（1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。
（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額,，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。
總結(jié)
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
計稅方法
項目性質(zhì)
預(yù)繳稅款
申報納稅
簡易計稅方法
非自建
轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%
轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
自建
轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%
轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
易錯易混
一般納稅人/小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
納稅人
計稅方法
項目
性質(zhì)
預(yù)繳稅款
申報納稅
一般納稅人（新項目）
一般計稅方法
非自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅款
一般納稅人（老項目）
自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%
簡易計稅方法
非自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%
增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
小規(guī)模納稅人
自建
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%
增值稅=轉(zhuǎn)讓全額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=0
相關(guān)鏈接
簡易計稅方式中可按銷售差額計稅的情形
具體情形
征收率
銷售額
物業(yè)管理
3%
（收取的自來水水費(fèi)-對外支付的自來水水費(fèi)）/（1+3%）
勞務(wù)派遣
5%
（收取的全部價款和價外費(fèi)用-代用工單位支付的勞務(wù)派遣員工的工資、福利,、五險一金等）/（1+5%）
建筑服務(wù)
3%
（取得的全部價款和價外費(fèi)用-支付的分包款）/（1+3%）
轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)
5%
（取得的全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/（1+5%）（第八節(jié)）
提示1
納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證,。否則,，不得扣除。上述憑證是指：
1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票,。
2.法院判決書,、裁定書、調(diào)解書,，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證,。
提示2
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票,，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料,，進(jìn)行差額扣除。納稅人以契稅計稅金額進(jìn)行差額扣除的,，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額:
繳納契稅時間
特點
增值稅應(yīng)納稅額
2016年4月30日及以前
先減后分
[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）]÷（1+5%）×5%
2016年5月1日及以后
先分后減
[全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）]×5%
納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的,，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。
提示3
納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的,，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。
納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
舉例
2021年8月,，A企業(yè)（非房企的一般納稅人）將一棟位于外省某市的辦公樓對外轉(zhuǎn)讓,，取得全部價款8000萬元（含稅）。該辦公樓為A企業(yè)在2015年購買,，購買時支付價款5000萬元（含稅）,。A企業(yè)無論是選擇適用一般計稅方法計稅還是簡易計稅方法，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款都為（8000-5000）÷（1+5%）×5%=142.86（萬元）,。
查看完整問題

劉老師

2024-08-17 12:28:08 492人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué),，您好：

1，因為非房企購買土地,，一般是從二級市場，也就是其他企業(yè)購進(jìn),，其他企業(yè)銷售土地使用權(quán)需要繳納增值稅,，所以，如果開具增增值稅專用發(fā)票,，那么非房企購進(jìn)土地是可以抵扣進(jìn)項稅額的,，因此，沒有規(guī)定可以差額征稅,。

就算真如您說的,，從政府購進(jìn)土地，但是注意因為其是非房企,，所以其購進(jìn)土地建房也不是為了銷售,，而是為了自用，所以,，國家沒有給出差額計稅的規(guī)定,。


2，房企購進(jìn)土地,，一般是從一級市場,，也就是從政府購進(jìn)，因為政府出讓土地使用權(quán)免增值稅,，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般銷售房產(chǎn)銷項稅額非常大,，如果沒有對應(yīng)的進(jìn)項稅額抵扣，那么稅負(fù)會比較高,，所以規(guī)定,，一般計稅方法下，可以差額計稅,，相當(dāng)于抵扣了購進(jìn)土地的進(jìn)項稅額,。

沒有什么不公平的,，因為一般企業(yè)買地建房就不是為了賣，就算賣了,，也不會像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣有非常高的銷項稅額,，所以國家沒有對這方面進(jìn)行照顧。


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