損毀滅失風險詳解：標的物毀損、滅失風險由誰承擔,？

不動產不是以登記為轉移要件嗎，這里沒登記所有權不是沒轉移嗎

合同的設立物權變動 2019-10-14 14:57:23

問題來源：

2016年7月10日,，甲與乙訂立買賣合同，以500萬元的價格向乙購買一套精裝修住房,。當日,，甲支付了40萬元定金,，乙將房屋交付給甲。雙方約定：甲應于8月1日前付清余款,；乙應在收到余款后兩日內辦理房屋過戶手續(xù),。7月15日，當地突降特大暴雨,，該房屋被淹沒，損失額達60萬元,。甲認為該損失應當由乙承擔,。
8月1日,，甲向乙支付余款時直接扣除60萬元，僅付400萬元,，同時要求乙辦理房屋過戶手續(xù),。乙收到上述款項后拒絕辦理房屋過戶手續(xù),。后經協(xié)商，甲于8月20日再向乙支付30萬元,，同日,，乙將房屋過戶至甲的名下,。
2016年11月1日，甲將房屋出租給丙，約定租期1年,，但雙方未依法辦理登記備案手續(xù),。租期屆滿后，丙將房屋交還甲,，但以房屋租賃合同未登記備案因而無效為由，拒絕支付所欠剩余租金,。
2018年4月1日,，甲與丁訂立房屋買賣合同,，約定價款600萬元。丁依約于4月5日付清了全部價款,，甲將房屋鑰匙交給丁,。但甲與丁在辦理過戶登記時，登記機構因電腦系統(tǒng)發(fā)生故障停止辦公,，申請未被受理。因丁需緊急出差,，雙方遂約定待丁回來之后再辦理房屋過戶登記手續(xù)。
2018年4月10日,，不知甲,、丁之間已簽訂房屋買賣合同的戊向甲表示愿以650萬元的價格購買其房屋。甲同意,，即刻與戊訂立了房屋買賣合同。戊于次日付清了全部房款,。雙方于4月15日辦理完畢過戶登記手續(xù),。
4月20日，丁出差歸來,，要求甲盡快辦理房屋過戶手續(xù)。甲告知丁已將房屋賣給他人,，愿意退還丁600萬元并要求解除合同,。丁當即拒絕，堅持要甲辦理過戶手續(xù)。2018年5月10日,，丁在確悉房屋已過戶至戊名下時，以自己與甲訂約在先,，甲,、戊之間的房屋買賣合同無效為由,，要求甲、戊退還房屋,。戊則認為,，由于甲、丁未辦理房屋過戶手續(xù),，所以他們之間的房屋買賣合同尚未發(fā)生效力。
要求：
根據上述內容,，分別回答下列問題,。

（1）甲提出的60萬元房屋損失應由乙承擔的主張是否成立,？并說明理由。

甲的主張不成立,。根據規(guī)定,，標的物毀損,、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔,，交付之后由買受人承擔,，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外,。在本題中，房屋已交付,，風險由甲承擔,。

（2）甲于2016年8月1日向乙支付400萬元房款后，乙是否有權拒絕為之辦理房屋過戶登記手續(xù),？并說明理由,。

乙有權拒絕。甲,、乙在買賣合同中事先約定“乙在收到余款后2日內辦理房屋過戶手續(xù)”，由于甲在支付余款時直接扣除60萬元不合法,，應視為甲未按照合同約定付清余款,，乙有權拒絕為之辦理房屋過戶登記手續(xù)。

（3）甲與丙之間的房屋租賃合同是否有效,？并說明理由。

甲與丙之間的租賃合同有效,。根據規(guī)定,，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認合同無效的,，人民法院不予支持,。

（4）甲與丁之間的房屋買賣合同是否發(fā)生效力？并說明理由,。

甲與丁之間的買賣合同有效。根據規(guī)定,，當事人之間訂立有關設立,、變更,、轉讓和消滅不動產物權的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效,；未辦理物權登記的,，不影響合同效力。

（5）戊是否取得了房屋所有權?并說明理由,。

戊取得了房屋所有權,。根據規(guī)定，不動產物權的設立,、變更,、轉讓和消滅，經依法登記后發(fā)生效力,。

（6）丁若請求人民法院判決戊返還房屋,，能否得到支持,？并說明理由。

不能得到支持,。根據規(guī)定,，在出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同的情形中，如果合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形,，買受人因不能按照合同約定取得標的物的所有權，可以請求追究出賣人的違約責任,。在本題中,，由于戊已經依法取得該房屋的所有權,，丁不能請求戊返還房屋，但有權要求甲承擔違約責任,。

（7）丁對甲的訴訟時效何時屆滿,？并說明理由。

于2021年5月10日屆滿,。丁對甲的訴訟時效為3年,，本應自丁知道其權利受到侵害之日（2018年4月20日）起計算,；但是2018年5月10日丁要求甲、戊退還房屋,，引起訴訟時效中斷,，訴訟時效期間自2018年5月10日起重新計算。

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