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為什么不考慮支付相關(guān)稅費(fèi)210？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定 2022-11-02 23:22:20

問(wèn)題來(lái)源：

位于市區(qū)的甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為增值稅一般納稅人,，2020年10月發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）銷售自行開(kāi)發(fā)的商品房總可售面積的80%,，取得含稅銷售額26160萬(wàn)元；
（2）出租自行開(kāi)發(fā)的商品房總可售面積的20%,，租期為2020年10月1日至2023年9月30日。一次性取得3年不含稅租金1080萬(wàn)元,；
（3）支付乙公司施工勞務(wù)費(fèi),，取得增值稅專用發(fā)票注明金額4200萬(wàn)元、稅額378萬(wàn)元,，并注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱及項(xiàng)目名稱,，該施工勞務(wù)費(fèi)由銷售的商品房分擔(dān)80%；
（4）在該商品房開(kāi)發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬(wàn)元,、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元,、利息費(fèi)用500萬(wàn)元（包括銀行罰息20萬(wàn)元，能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明并能夠按建筑項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?
已知：甲公司2019年3月受讓該商品房所用土地,，向政府部門支付地價(jià)款6000萬(wàn)元（取得合規(guī)支付憑證）,，支付相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)210萬(wàn)元。甲公司將受讓土地的60%用于開(kāi)發(fā)該商品房,，《施工許可證》上注明的開(kāi)工日期為2019年5月,。所在地省政府規(guī)定其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。取得的增值稅專用發(fā)票均已申報(bào)抵扣,。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括地方教育附加,，不考慮印花稅。
根據(jù)上述資料,，回答下列問(wèn)題：

1.甲公司銷售,、出租商品房應(yīng)繳納增值稅（　　）萬(wàn)元,。

A,、1620.00

B、1339.20

C,、1641.40

D,、1466.10

正確答案：C

答案分析：銷項(xiàng)稅額=（26160-6000×60%×80%）/(1+9%)×9%+1080×9%=2019.40（萬(wàn)元）。應(yīng)繳納的增值稅=2019.40-378=1641.40（萬(wàn)元）。

2.計(jì)算土地增值稅時(shí),，可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（　?。┤f(wàn)元。

A,、191.81

B,、194.38

C、175.93

D,、194.40

正確答案：B

答案分析：增值稅=（26160-6000×60%×80%）/(1+9%)×9%-378×80%=1619.80（萬(wàn)元）,；可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1619.80×（7%+3%+2%）=194.38（萬(wàn)元）。

3.計(jì)算土地增值稅時(shí),，可扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)（　?。┤f(wàn)元。

A,、10410.00

B,、6340.80

C、8328.00

D,、6246.00

正確答案：B

答案分析：可扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=（6000+210）×60%×80%+4200×80%=6340.80（萬(wàn)元）,。

4.計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（　?。┤f(wàn)元,。

A、1425.00

B,、696.30

C,、800.40

D、701.04

正確答案：D

答案分析：可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（500-20）×80%+6340.80×5%=701.04（萬(wàn)元）,。

5.甲公司銷售商品房應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f(wàn)元。

A,、6561.17

B、2856.60

C,、6473.83

D,、6591.05

正確答案：D

答案分析：扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6340.80+701.04+194.38+6340.80×20%=8504.38（萬(wàn)元），增值額=26160-（26160-6000×60%×80%）/（1+9%）×9%-8504.38=15733.42（萬(wàn)元）,，增值率=15733.42/8504.38×100%=185%,。適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%,，應(yīng)繳納的土地增值稅=15733.42×50%-8504.38×15%=6591.05（萬(wàn)元）,。

6.關(guān)于甲公司土地增值稅處理，下列表述正確的有（　　）,。

A,、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括允許從銷項(xiàng)稅額抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額

B、房地產(chǎn)出租,，不屬于征收土地增值稅征收范圍

C,、為取得土地使用權(quán)支付的契稅，允許計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除

D,、實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加，不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的不得扣除

E,、甲公司應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)

正確答案：A,B,E

答案分析：選項(xiàng)C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。選項(xiàng)D：不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除,。

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馮老師

2022-11-03 18:01:20 1490人瀏覽

哈嘍！努力學(xué)習(xí)的小天使：

傳統(tǒng)增值稅,，是全額計(jì)稅,，計(jì)稅依據(jù)是“價(jià)款”，那么現(xiàn)在即使可以差額計(jì)稅,，差額也應(yīng)該是“價(jià)款差”,，所以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅差額計(jì)稅的，可扣除項(xiàng)目?jī)H指“土地價(jià)款,、購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)原價(jià)或作價(jià)”,，不含契稅等其他稅費(fèi)。

這里要和土地增值稅區(qū)分,，契稅屬于購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)承擔(dān)的成本費(fèi)用,，所以計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可以扣除,。

所以這里在計(jì)算增值稅時(shí)不考慮相關(guān)稅費(fèi)210萬(wàn)元,，只減除土地價(jià)款。您理解下~有問(wèn)題歡迎隨時(shí)交流~~

每個(gè)努力學(xué)習(xí)的小天使都會(huì)有收獲的,，加油,！

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