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為何要除以80%來計(jì)算銷售收入,？

老師為什么在計(jì)算第三小題的24000萬元增值稅時(shí) 要用24000÷80%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定 2021-10-06 14:52:54

問題來源：

2021年2月,，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資料如下：

（1）2017年8月支付政府8000萬元土地出讓金（取得合規(guī)的財(cái)政票據(jù)）,，取得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地，并繳納契稅。

（2）2017年9月開始動(dòng)工建造，發(fā)生開發(fā)成本5000萬元,，其中，銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬元,。

（3）2020年7月項(xiàng)目開始銷售,，至2020年底,，已銷售可售建筑面積的80%,，共計(jì)取得含稅收入24000萬元；可售建筑面積的20%投資入股某酒店,，約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、共享利益。

（4）公司已按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1200萬元,。

其他相關(guān)資料：該公司可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為1000萬元,；當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%且允許扣除地方教育附加,。

要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問題。（不考慮印花稅）

1,、該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的為取得土地使用權(quán)所支付的金額是（　?。┤f元。

A,、6400

B,、6720

C、8000

D,、8400

正確答案：D

答案分析：

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的為取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000+8000×5%=8400（萬元）,。

2、該公司上述項(xiàng)目增值稅的銷項(xiàng)稅額是（　?。┤f元,。

A、1816.51

B,、1980

C,、1440

D、1321.10

正確答案：A

答案分析：

該公司增值稅的銷項(xiàng)稅額=（24000÷80%-8000）÷（1+9%）×9%=1816.51（萬元）,。

3,、該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)是（　?。┤f元,。

A,、97.98

B、38.53

C,、117.60

D,、217.98

正確答案：A

答案分析：

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=（1816.51-1000）×（7%+3%+2%）=97.98（萬元）,。

4,、該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為（　　）萬元,。

A,、16597.98

B、14117.98

C,、16197.98

D,、16717.98

正確答案：A

答案分析：

扣除項(xiàng)目金額=8400（取得土地使用權(quán)所支付的金額）+（5000-1000）（開發(fā)成本）+［1000+（8400+4000）×5%］（開發(fā)費(fèi)用）+97.98（與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）+（8400+4000）×20%（加計(jì)扣除）=8400+4000+1620+97.98+2480=16597.98（萬元）。

5,、該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅為（　?。┤f元。

A,、2101

B,、2298.2

C、2604.31

D,、3804.31

正確答案：C

答案分析：

不含稅收入=24000÷80%-1816.51=28183.49（萬元）

增值額=28183.49-16597.98=11585.51（萬元）

增值率=11585.51÷16597.98×100%=69.80%

適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅=11585.51×40%-16597.98×5%=3804.31（萬元）

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=3804.31-1200=2604.31（萬元）,。

6,、以下說法正確的有（　　）,。

A,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除

B、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算補(bǔ)繳的土地增值稅一律加收滯納金

C,、回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入

D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本

E,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留建筑企業(yè)的質(zhì)保金，凡不能取得發(fā)票的,，該金額不得扣除

正確答案：A,D,E

答案分析：

選項(xiàng)B：根據(jù)規(guī)定,，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金,。選項(xiàng)C：回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

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