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轉(zhuǎn)讓舊房增值稅問題詳解：房開企業(yè)與非房開企業(yè)納稅差異

這里不需要扣除建造成本再計算應(yīng)納稅額嗎,？第33頁62題計算應(yīng)納稅額時扣除了購置成本,，看我下面這樣理解對嗎，自建的房屋不扣除成本,，外購的扣除成本,？

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評估價格土地增值稅納稅人,、征稅范圍和稅率 2020-10-27 22:22:51

問題來源：

A市某房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人,，其開發(fā)建造精裝修商品房的相關(guān)資料如下：
（1）2016年10月受讓一宗土地使用權(quán),，依據(jù)受讓合同支付地價款5000萬元（已取得省級財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)），當(dāng)月辦妥相關(guān)手續(xù)并支付手續(xù)費10萬元,，已按規(guī)定繳納了契稅,。由于逾期開發(fā)，繳納土地閑置費500萬元,。
（2）2019年年初對受讓土地60%的面積開發(fā)建造精裝修商品房及配套停車場,，發(fā)生建筑安裝工程費8000萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費2000萬元,、公共配套設(shè)施費1000萬元,、裝修費2000萬元。
（3）開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元,、銷售費用400萬元,、利息費用500萬元（利息支出能夠提供金融機構(gòu)的證明并能按房地產(chǎn)項目進行分攤）。
（4）2019年12月商品房建成,，該公司將90%的建筑面積對外銷售,，取得含稅銷售收入27000萬元；將5%的建筑面積用于抵償所欠工程款,；剩余5%的建筑面積對外出租，取得一年期含稅租金50萬元,。
（5）2019年12月,，該公司將一處2015年自建的作為辦公場所的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，取得含稅收入1000萬元,，該辦公用房建造成本為800萬元,，重置成本價為1000萬元,，成新度折扣率為70%。繳納印花稅0.5萬元,。
（其他相關(guān)資料：該公司所在省政府允許扣除地方教育附加,。該公司發(fā)生與轉(zhuǎn)讓商品房相關(guān)并可以抵扣的增值稅進項稅617.89萬元；契稅稅率為3%,；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%,；轉(zhuǎn)讓舊房該公司選擇簡易計稅方法計稅）
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題,。

（1）該公司轉(zhuǎn)讓,、抵債及出租商品房的銷項稅額為（　　）萬元,。

A,、1998.17

B、1969.27

C,、2122.02

D,、2357.34

正確答案：C

答案分析：

抵債的商品房應(yīng)視同銷售，計算增值稅和土地增值稅,。該公司轉(zhuǎn)讓,、抵債及出租商品房的銷項稅額=（27000÷90%×95%-5000×60%×95%）÷（1+9%）×9%+50÷（1+9%）×9%=2117.89+4.13=2122.02（萬元）。
【知識點】增值稅銷項稅額的計算　參考教材P175,；參考輕一P128

（2）該公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為（　?。┤f元。

A,、11700

B,、10450

C、13000

D,、12350

正確答案：D

答案分析：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（8000+2000+1000+2000）×95%=12350（萬元）,。
【知識點】土地增值稅扣除項目及金額　參考教材P260,、P268；參考輕一P286,、P298

（3）該公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（　?。┤f元。

A,、1207.06

B,、1253.81

C、1239.56

D,、1264.56

正確答案：C

答案分析：

土地閑置費不得扣除,。允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=（5000+5000×3%+10）×60%×95%=2941.2（萬元）
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500×95%+（2941.2+12350）×5%=1239.56（萬元）,。
【知識點】土地增值稅扣除項目及金額　參考教材P261；參考輕一P286

（4）該公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金為（　?。┤f元,。（不考慮印花稅）

A、165.14

B,、180

C,、208.24

D、161.17

正確答案：B

答案分析：

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金=（2117.89-617.89）×（7%+3%+2%）=180（萬元）,。
【知識點】土地增值稅扣除項目及金額　參考教材P261,；參考輕一P287

（5）該公司轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)繳納土地增值稅（　　）萬元,。

A,、2227.68

B、1976.43

C,、1983.93

D,、2696.43

正確答案：C

答案分析：

不含增值稅收入=27000÷90%×95%-2117.89=26382.11（萬元）
扣除項目金額合計=2941.2+12350+1239.56+180+（2941.2+12350）×20%=19769（萬元）
增值額=26382.11-19769=6613.11（萬元）
增值率=6613.11÷19769×100%=33.45%，適用稅率為30%
應(yīng)繳納土地增值稅=6613.11×30%=1983.93（萬元）,。
【知識點】土地增值稅應(yīng)納稅額的計算　參考教材P264,；參考輕一P292

（6）關(guān)于該公司轉(zhuǎn)讓舊房，下列表述中,，正確的有（　?。?br>

A,、應(yīng)繳納增值稅47.62萬元

B,、印花稅可以作為扣除項目扣除

C、評估價格為560萬元

D,、計算土地增值稅時的扣除項目金額為705.71萬元

E,、應(yīng)繳納土地增值稅73.85萬元

正確答案：A,B,E

答案分析：

轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納增值稅=1000÷（1+5%）×5%=47.62（萬元），轉(zhuǎn)讓舊房的不含稅收入=1000-47.62=952.38（萬元）,，扣除項目金額=1000×70%+47.62×（7%+3%+2%）+0.5=706.21（萬元）,，增值額=952.38-706.21=246.17（萬元），增值率=246.17÷706.21×100%=34.86%,，轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納土地增值稅=246.17×30%=73.85（萬元）,。
【知識點】轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的計算　參考教材P262；參考輕一P289

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