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允許扣除的土地使用權(quán)金額包括契稅，增值稅為何不能減契稅,？

為什么第一小題說允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額是包括契稅的,，但是第二小題的差額計征增值稅的時候扣減出讓金不扣減契稅，是為什么呢,？

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法 2019-10-02 23:57:28

問題來源：

2019年2月,，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供房產(chǎn)開發(fā)項目的資料如下：
（1）2016年8月支付政府8000萬元土地出讓金（取得合規(guī)的財政票據(jù)）,，取得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地，并繳納契稅。
（2）2016年9月開始動工建造,，發(fā)生開發(fā)成本5000萬元,，其中，銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬元,。
（3）2018年7月項目開始銷售,，至2018年底，已銷售可售建筑面積的80%,，共計取得含稅收入24000萬元,；可售建筑面積的20%投資入股某酒店，約定共擔(dān)風(fēng)險,、共享利益,。
（4）公司已按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1200萬元。
其他相關(guān)資料：該公司可抵扣的增值稅進(jìn)項稅1000萬元,；當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。
要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問題。（不考慮印花稅）

1.該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額是（　?。┤f元,。

A、6400

B,、6720

C,、8000

D,、8400

正確答案：D

答案分析：

該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=8000+8000×5%=8400（萬元）,。

本題考查土地增值稅相關(guān)扣除項目及應(yīng)納稅額的計算,。

【解題關(guān)鍵】

業(yè)務(wù)（1）：取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”,，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

業(yè)務(wù)（2）：已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除,。

業(yè)務(wù)（3）：將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目投資入股,，共擔(dān)風(fēng)險,、共享利益的，應(yīng)視同銷售,，計算繳納土地增值稅,。所以項目實現(xiàn)全部銷售,，銷售收入=24000÷80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，適用一般計稅方法的，銷項稅額=（含稅全價-土地價）÷（1+增值稅稅率）×增值稅稅率,，不含稅收入=含稅收入-銷項稅額；城建稅及附加以實際繳納的增值稅為計征依據(jù),；納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%,。

業(yè)務(wù)（4）：計算土地增值稅

①不含稅收入=含稅收入-銷項稅額（指銷售部分的銷項稅額）,。

②扣除項目金額。

③增值額=不含稅收入-扣除項目金額,。

④增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，進(jìn)而判斷適用稅率和速算扣除系數(shù),。

⑤土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

⑥實際補(bǔ)繳的土地增值稅=土地增值稅-預(yù)繳土地增值稅稅款,。

2.該公司上述項目增值稅的銷項稅是（　　）萬元,。

A、2000

B,、2108.20

C、2435.10

D,、2662.79

正確答案：A

答案分析：該公司增值稅的銷項稅=（24000÷80%-8000）÷（1+10%）×10%=2000（萬元）,。

3.該公司清算土地增值稅時允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計是（　?。┤f元。

A,、120

B,、187

C、193.6

D,、224.4

正確答案：A

答案分析：該公司清算土地增值稅時允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=（2000-1000）×（7%+3%+2%）=120（萬元）,。

4.該公司計算土地增值稅時可扣除項目金額合計為（　?。┤f元,。

A、16620

B,、17420

C、18120

D,、19010

正確答案：A

答案分析：扣除項目金額=8400（取得土地使用權(quán)所支付的金額）+（5000-1000）（開發(fā)成本）+［1000+（8400+4000）×5%］（開發(fā)費(fèi)用）+120（稅金）+（8400+4000）×20%（加計扣除）=8400+4000+1620+120+2480=16620（萬元）,。

5.計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅為（　?。┤f元。

A,、2101

B、2298.2

C,、2521

D,、2654.1

正確答案：C

答案分析：不含稅收入=24000÷80%-2000=28000（萬元）
增值額=28000-16620=11380（萬元）
增值率=11380÷16620×100%=68.47%
適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)5%
應(yīng)納土地增值稅=11380×40%-16620×5%=3721（萬元）
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=3721-1200=2521（萬元）,。

6.以下說法正確的有（　?。?。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除

B,、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對清算補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

C,、回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,，應(yīng)計入房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入

D,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本

E,、房地產(chǎn)企業(yè)扣留建筑企業(yè)的質(zhì)保金，凡不能取得發(fā)票的,，該金額不得扣除

正確答案：A,D,E

答案分析：選項B，根據(jù)規(guī)定,，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金。選項C,，回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

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