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簡易計稅辦法為何不能扣除地價款計算增值稅？

土地增值稅征收管理 2023-11-12 21:12:09

問題來源：

某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，2022年2月對新開發(fā)的非普通住宅項目進行土地增值稅清算,，有關(guān)情況如下：
（1）甲公司于2015年1月以“招拍掛”方式取得土地使用權(quán),，根據(jù)合同規(guī)定繳納土地出讓金8000萬元（不考慮支付的其他費用）并取得合規(guī)票據(jù)，已繳納契稅240萬元,。
（2）甲公司使用上述土地的70%開發(fā)建造該項目,，開發(fā)過程中發(fā)生開發(fā)成本4000萬元，包括拆遷補償費用500萬元,，能提供有效票據(jù),。管理費用400萬元，銷售費用300萬元,，財務(wù)費用中利息支出350萬元,，包括罰息50萬元，不能提供金融機構(gòu)證明,。
（3）截止到2022年1月底已銷售該項目的85%,，取得含稅銷售收入20000萬元。
已知：甲公司選擇簡易計稅方法計算增值稅,，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按照相關(guān)規(guī)定上限執(zhí)行,，不考慮印花稅、地方教育附加,，根據(jù)上述資料回答下列問題：

1.該項目本次清算時準(zhǔn)予扣除取得土地支付的金額是（　?。┤f元。

A,、7004.00

B,、5768.00

C、8240.00

D,、4902.80

正確答案：D

答案分析：準(zhǔn)予扣除取得土地支付的金額＝（8000＋240）×70%×85%＝4902.80（萬元）,。

2.該項目本次清算時準(zhǔn)予扣除的與銷售該項目相關(guān)的稅金是（　　）萬元,。

A,、95.24

B、80.95

C,、57.14

D,、48.57

正確答案：A

答案分析：準(zhǔn)予扣除的稅金＝20000÷（1＋5%）×5%×（7%＋3%）＝95.24（萬元）。

3.該項目本次清算時準(zhǔn)予扣除項目金額合計是（　?。┤f元,。

A、16007.24

B,、9228.32

C,、10723.74

D,、10888.88

正確答案：D

答案分析：開發(fā)成本＝4000×85%＝3400（萬元）；開發(fā)費用＝（4902.80＋3400）×10%＝830.28（萬元）,；準(zhǔn)予扣除的項目金額合計＝4902.80＋3400＋830.28＋95.24＋（4902.80＋3400）×20%＝10888.88（萬元）,。

4.該項目本次清算時應(yīng)繳納土地增值稅是（　　）萬元,。

A,、3525.40

B、2793.37

C,、2719.05

D,、912.11

正確答案：C

答案分析：增值額＝20000-20000÷（1＋5%）×5%-10888.88＝8158.74（萬元）。增值率＝8158.74÷10888.88×100%＝74.93%,，適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)5%。土地增值稅＝8158.74×40%-10888.88×5%＝2719.05（萬元）,。

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