物業(yè)用房成本是否加入房地產開發(fā)成本,？

物業(yè)用房成本為什么不加入房地產開發(fā)成本,，

簡易征稅方法應納稅額的計算城市維護建設稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算 2020-08-28 10:15:26

問題來源：

某房地產開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于縣城一房地產項目進行土地增值稅清算,，該項目相關信息如下：
（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗,，并按規(guī)定繳納契稅,。
（2）該項目2016年開工建設，未取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日,，2019年1月竣工，發(fā)生房地產開發(fā)成本7000萬元,；開發(fā)費用3400萬元,。
（3）該項目所屬物業(yè)用房建成后產權歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用,，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元,。
（4）2019年4月，該項目銷售完畢,，取得含稅銷售收入42000萬元,。
（其他相關資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構證明,，當?shù)厥≌?guī)定的房地產開發(fā)費用扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅）
要求：根據上述資料,，按照下列序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由,。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產老項目,，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目,；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
本題雖未取得《建筑工程施工許可證》,，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前,，屬于銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇簡易計稅,。

（2）計算該項目應繳納的增值稅額,。

該項目應繳納的增值稅額=42000/（1+5%）×5%=2000（萬元）

（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅額、教育費附加和地方教育附加,。

允許扣除的城市維護建設稅,、教育費附加和地方教育附加=2000×（5%+3%+2%）=200（萬元）

（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=10000×（1+4%）=10400（萬元）
允許扣除的開發(fā)成本=7000（萬元）
允許扣除的開發(fā)費用=（10400+7000）×10%=1740（萬元）

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

加計扣除=（10400+7000）×20%=3480（萬元）
允許扣除項目金額的合計數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬元）

（6）計算該房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額,。（2019年）

不含稅收入=42000-2000=40000（萬元）
增值額=40000-22820=17180（萬元）
增值率=17180/22820×100%=75.28%,，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬元）,。

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