計算開發(fā)成本時為何土地前期開發(fā)費用不從總成本中扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地增值稅應納稅額的計算 2023-11-05 11:19:56

問題來源：

2023年5月，某縣稅務機關擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的M房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算,。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人,。企業(yè)提供的相關信息如下：
（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為4%,，當?shù)厥≌?guī)定的計算其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為5%，允許扣除地方教育附加,，不考慮印花稅）
（1）2017年以出讓方式取得一宗土地使用權,，支付土地使用權價款20000萬元，并繳納了契稅,，其中一半土地用于建造M房地產(chǎn)項目,。
（2）2019年M項目開始動工建設，因逾期開發(fā)支付土地閑置費400萬元,。為開發(fā)M房地產(chǎn)項目發(fā)生如下成本和費用：房地產(chǎn)開發(fā)成本8000萬元（包含向政府部門支付的征地和拆遷補償費用,、土地前期開發(fā)費用共300萬元）；財務費用中包含按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的分攤到該項目的利息2050萬元（其中含銀行收取的罰息50萬元,，利息支出可以提供金融機構證明）,。
（3）2022年12月M房地產(chǎn)項目竣工驗收，扣留包含在開發(fā)成本中的建設安裝施工企業(yè)的質量保證金500萬元,，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金未開具發(fā)票,。
（4）2023年4月，該項目已對外銷售可售建筑面積的80%,，共取得含稅銷售收入48000萬元,；可售建筑面積的5%以成本價出售給本企業(yè)職工；剩余部分用于出租,，一次性收取當年含增值稅租金109萬元,。
（5）該企業(yè)已預繳土地增值稅1200萬元。
（6）該企業(yè)發(fā)生與轉讓M房地產(chǎn)項目有關的可抵扣的增值稅進項稅合計為560萬元,，出租房產(chǎn)過程中未直接發(fā)生增值稅進項稅額。
要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問題,。

1.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為（　　）萬元,。

A,、17680

B、9300

C,、8320

D,、8840

正確答案：D

答案分析：契稅應納稅額=20000×4%=800（萬元）,；允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=（20000+800）×50%×（80%+5%）=8840（萬元）。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額,。參考輕一P252,。

2.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加金額為（　?。┤f元,。

A、280.06

B,、292.81

C,、365.10

D、348.81

正確答案：B

答案分析：全部含稅收入=48000÷80%×（80%+5%）=51000（萬元）,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法下,，差額計算增值稅的計稅銷售額：可以扣除的土地價款=（20000×50%+300）×（80%+5%）=8755（萬元）銷售部分的銷項稅額=（51000-8755）÷（1+9%）×9%=3488.12（萬元）
該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=（3488.12-560）×（5%+3%+2%）=292.81（萬元）,。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額,。參考輕一P109、P177,、P242,、P255。

3.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（　?。┤f元,。

A、2412

B,、350.92

C,、1105

D、2460.75

正確答案：D

答案分析：允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=8840（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（8000-500）×（80%+5%）=6375（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（2050-50）×（80%+5%）+（8840+6375）×5%=2460.75（萬元）,。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額,。參考輕一P254。

4.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的項目合計金額為（　?。┤f元,。

A、18025.06

B,、22397.5

C,、21012.46

D、21011.56

正確答案：D

答案分析：允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=8840（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=6375（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=2460.75（萬元）允許扣除的城市維護建設稅,、教育費附加和地方教育附加=292.81（萬元）加計扣除項目=（8840+6375）×20%=3043（萬元）
允許扣除項目金額合計數(shù)=8840+6375+2460.75+292.81+3043=21011.56（萬元）,。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額。參考輕一P252-P255,。

5.該企業(yè)清算土地增值稅時應補繳的稅額為（　?。┤f元,。

A、8898.43

B,、9177.84

C,、9178.43

D、8527.34

正確答案：A

答案分析：不含稅收入金額=51000-3488.12=47511.88（萬元）增值額=47511.88-21011.56=26500.32（萬元）增值率=26500.32÷21011.56×100%=126.12%應繳納土地增值稅=26500.32×50%-21011.56×15%=10098.43（萬元）應補繳土地增值稅=10098.43-1200=8898.43（萬元）,。

【考點】土地增值稅應納稅額的計算,。參考輕一P262。

6.關于該企業(yè)土地增值稅處理,，下列表述正確的有（　?。?/p>

A,、“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括允許從銷項稅額中抵扣的進項稅額

B,、房地產(chǎn)出租，不屬于土地增值稅征收范圍

C,、為取得土地使用權所支付的契稅,，允許計入“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”中扣除

D,、實際繳納的城市維護建設稅,、教育費附加，不能按清算項目準確計算的不得扣除

E,、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報

正確答案：A,B,E

答案分析：選項C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”,，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除,。選項D：不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅,、教育費附加扣除,。

【考點】土地增值稅征稅范圍、扣除項目及其金額,、征收管理,。參考輕一P248、P255,、P267、P269,。

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