銷項稅額不應該是不含稅收入×增值稅稅率嗎,？

如題,，為何要扣除支付的地價款？

房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理城市維護建設稅應納稅額的計算 2023-10-28 12:48:44

問題來源：

某房地產開發(fā)公司位于縣城,，系增值稅一般納稅人,，于2018年10月受讓一宗土地使用權，依據受讓合同支付地價款8000萬元（已取得財政部門監(jiān)制的財政票據）,，當月辦妥手續(xù)并支付了相關稅費,。
自2018年11月起至2022年10月末，該房地產開發(fā)公司使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并在2022年11月至2023年2月期間全部銷售,，依據銷售合同共計取得含稅銷售收入18900萬元,。
在開發(fā)過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務費和材料費共計6200萬元,，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元,、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（只有70%能夠提供金融機構的證明）,。
（其他相關資料：該公司所在省政府允許扣除地方教育附加,。該公司發(fā)生與轉讓寫字樓相關并可以抵扣的增值稅進項稅799.52萬元,，當?shù)剡m用契稅稅率為3%，其他開發(fā)費用扣除比例為4%,，不考慮印花稅）
要求：根據上述資料,，回答下列問題。

1.該房地產開發(fā)公司增值稅銷項稅額為（　?。┤f元,。

A、1164.22

B,、519.05

C,、720.05

D、900

正確答案：A

答案分析：該房地產開發(fā)公司增值稅銷項稅額=（18900-8000×60%）÷（1+9%）×9%=1164.22（萬元）,。

2.該房地產開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的城市維護建設稅和兩個附加合計為（　?。┤f元。

A,、90

B,、72

C、51.91

D,、36.47

正確答案：D

答案分析：該房地產開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的城市維護建設稅和兩個附加合計=（1164.22-799.52）×（5%+3%+2%）=36.47（萬元）,。

3.該房地產開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的“取得土地使用權所支付的金額”為（　　）萬元,。

A,、4944

B、5240

C,、6030

D,、8240

正確答案：A

答案分析：該房地產開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的取得土地使用權支付金額=8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬元）,。

4.該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅為（　?。┤f元。

A,、1123.33

B,、1056.39

C,、1059.23

D、963.43

正確答案：C

答案分析：該房地產開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的開發(fā)費用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬元）
轉讓收入=18900-1164.22=17735.78（萬元）
扣除項目金額=4944+6200+36.47+795.76+（4944+6200）×20%=14205.03（萬元）
土地增值額=17735.78-14205.03=3530.75（萬元）
增值率=3530.75÷14205.03×100%=24.86%,，適用30%的稅率,。
該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=3530.75×30%=1059.23（萬元）。

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劉老師

2023-10-28 15:03:47 1893人瀏覽

哈嘍,！努力學習的小天使：

您說的是全額計稅的情況，但是差額計稅的時候,，就不適用這個公式了,。

房開企業(yè)新項目一般計稅時申報納稅也是可以減掉地價款的,，對于房地產開發(fā)企業(yè)，一般是從政府拿地的,，取得的是財政票據,，不能抵扣進項稅額，開發(fā)出的房地產對外銷售,，采用一般計稅方法時,，國家為了彌補納稅人購進土地時不能抵扣進項稅額的損失，允許以從銷售收入中扣除地價款后的差額來計算銷項稅額,。故要扣除支付的地價款,。

每個努力學習的小天使都會有收獲的，加油,！

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