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第三節(jié) 土地增值稅法

【知識點一】納稅義務(wù)人和征稅范圍

兩稅比較：契稅和土地增值稅的征稅對象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的行為。

【知識點二】稅率——四級超率累進稅率

【知識點三】應稅收入與扣除項目

增值額=應稅收入-扣除項目金額

(一)應稅收入的確定

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益,。從收入形式看，包括貨幣收入,、實物收入和其他收入;

2.營改增后,，土地增值稅的應稅收入：不含增值稅收入;

3.考試中需要關(guān)注：銷售(含視同銷售)比例影響扣除項目比例。

(二)扣除項目的確定(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

包括地價款,，有關(guān)費用和稅金(如契稅)。

【注意】

①契稅;

②比例(與開發(fā)比例,、銷售收入比例匹配),。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地的征用及拆遷補償費,、前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等,。

【注意】

①不包括利息支出,，含裝修費用;

②比例(與銷售收入比例匹配)。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除,，而是按稅法的標準計算扣除,。

兩種扣除方式：

第一種扣除方式：利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

第二種扣除方式：不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【注意】

①全部使用自有資金，沒有利息支出的,，按照以上方法扣除;

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法,。

房地產(chǎn)開發(fā)費用注意事項：

①兩種扣除方式;

②比例(與銷售收入比例匹配),，包括單獨扣除的利息也需要按比例計算扣除。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅,、教育費附加;不包括增值稅,。

(5)財政部確定的其他扣除項目

①從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用。

②加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%,。

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金(應提供憑據(jù)),、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費。

(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加,、印花稅、購入時的契稅(需提供契稅完稅憑證,，只在不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的情形下適用)，不包括增值稅,。

銷售舊房及建筑物

不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,。

①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年,，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年。

②對納稅人購房時繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的,，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù)。

既沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的,，稅務(wù)機關(guān)可以核定征收。