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講師: 王穎

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第十章土地增值稅法

本章考情分析

本章地位：屬于小稅種中的重點(diǎn)章節(jié),，在考試中所占比重較高,。

【考試難度】比較適中

【考試分值】10分左右

【考試題型】選擇題、計(jì)算問(wèn)答題

第三節(jié) 土地增值稅法

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅,。

【知識(shí)點(diǎn)一】納稅義務(wù)人和征稅范圍

(一)納稅人

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人,。

【注意】

1.不論法人與自然人,、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè),、不論行業(yè)與部門,，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人,。

2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中稅款的繳納

轉(zhuǎn)讓方	增值稅,、城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加,、印花稅,、土地增值稅、企業(yè)（或個(gè)人）所得稅
承受方	契稅,、印花稅

(二)征稅范圍

1.基本征稅范圍

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅,，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入,。

(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入,。

(2)地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,。

(3)存量房地產(chǎn)的買賣。

2.特殊征稅范圍

具體情形	征稅	不征稅或免稅
（1）房地產(chǎn)的繼承		不屬于土地增值稅征稅范圍
（2）房地產(chǎn)的贈(zèng)與	其他	贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人,、公益性贈(zèng)與不屬于土地增值稅征稅范圍
（3）房地產(chǎn)的出租		房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅征稅范圍
（4）房地產(chǎn)的抵押	以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓	抵押期間,，不征收土地增值稅
（5）房地產(chǎn)的交換	其他情形，納稅	個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)經(jīng)核實(shí)的,，免征
（6）合作建房	建成后轉(zhuǎn)讓	建成后按比例分房自用,，暫免征稅
（7）其他		代建房；房地產(chǎn)的重新評(píng)估不屬于征稅范圍

兩稅比較：

契稅和土地增值稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的行為,。

情形	契稅	土地增值稅
1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓	承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金減免契稅）	不納土地增值稅
2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移	承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金減免契稅）	轉(zhuǎn)讓方納土地增值稅