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房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

開發(fā)費用扣除按照相關(guān)規(guī)定上限執(zhí)行,，為什么是5%,，不是10%？麻煩老師詳細(xì)解釋下,，忘記講義上怎么講的了

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 2022-07-12 22:58:56

問題來源：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人,，其開發(fā)項目資料如下：
（1）2019年4月受讓一宗土地使用權(quán)，支付政府部門地價款7000萬元（已取得相關(guān)部門的財政票據(jù)）,，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付相關(guān)稅費,。該公司將受讓土地面積的80%用于開發(fā)建造寫字樓。
（2）在開發(fā)過程中,，實際支付給建筑公司工程款5800萬元,，扣留建筑公司工程款200萬元作為質(zhì)保金，建筑公司按照全部工程款開具了增值稅發(fā)票,；開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用600萬元,、銷售費用500萬元、利息費用500萬元（能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明）,。
（3）2022年1年,，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將建成的寫字樓建筑面積的80%對外銷售（取得含稅銷售收入16000萬元）、10%用于抵償建筑公司工程款,。
（其他相關(guān)資料：該公司計算土地增值稅可扣除的稅金及附加為100萬元；當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%,；房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按照規(guī)定相關(guān)上限執(zhí)行）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù),。

（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算,？請說明理由。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算,。按照規(guī)定,，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算。本題目中的房地產(chǎn)開發(fā)公司,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為90%（抵償建筑公司工程款的部分視同轉(zhuǎn)讓）,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的增值稅銷項稅額,。

該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的銷售收入=16000+16000÷80%×10%=18000（萬元）
增值稅銷項稅額=（18000-7000×80%×90%）÷（1+9%）×9%=1070.09（萬元）

（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時可扣除的取得土地使用權(quán)金額,。

可扣除的取得土地使用權(quán)支付的全部金額=7000×（1+3%）×80%×90%=5191.2（萬元）

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅可扣除項目金額合計。

可扣除的開發(fā)成本=（5800+200）×90%=5400（萬元）
可扣除的開發(fā)費用=500×90%+（5191.2+5400）×5%=979.56（萬元）,。
加計扣除=（5191.2+5400）×20%=2118.24（萬元）
扣除項目金額合計=5191.2+5400+979.56+100+2118.24=13789（萬元）,。

（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

該房地產(chǎn)開發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額=18000-1070.09=16929.91（萬元）
土地增值額=16929.91-13789=3140.91（萬元）,。
增值率=3140.91÷13789×100%=22.78%,，適用30%的稅率。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=3140.91×30%=942.27（萬元）,。

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