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契稅有3個地方扣,，這里具體是什么情況,，沒聽明白，謝謝

契稅有3個地方扣，這里具體是什么情況,，沒聽明白，謝謝

增值額的確定 2023-11-11 10:38:05

問題來源：

考點2：土地增值稅增值額的確定

知識點要求：

1.收入額的確定

2.每一項扣除項目的具體規(guī)定

收入額的確定	收入構(gòu)成	包括貨幣收入,、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益（不含增值稅）
		不含稅收入的換算	簡易計稅法	全額計稅	不含稅收入=含稅收入-增值稅=含稅收入/（1+5%）
			簡易計稅法			差額計稅	不含稅收入=含稅收入-增值稅
				一般計稅法	房開企業(yè)	不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額
				一般計稅法		非房開企業(yè)	不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入/（1+9%）
扣除項目及其金額	土地增值稅扣除項目（6項） 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目 6.舊房及建筑物評估價格			房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房：12345 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房：1234 各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房：146 各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地使用權(quán)：14

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	取得土地使用權(quán)支付的地價款（買地的錢）		出讓方式取得為土地出讓金
						行政劃撥方式取得為補繳的土地出讓金
						轉(zhuǎn)讓方式取得為實際支付的地價款
		交納的有關(guān)稅費，如契稅,、登記,、過戶手續(xù)費
		取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除（出售舊房常有此種情況）
2.房地產(chǎn) 開發(fā)成本	土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）,、前期工程費,、建筑安裝工程費（增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱、項目名稱）,、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用（適當關(guān)注每個項目包含的內(nèi)容）
【提示】（1）開發(fā)間接費用，包括工資,、職工福利費,、折舊費、修理費,、辦公費,、水電費、勞動保護費,、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用,、管理費用、財務(wù)費用）	能分攤利息支出,，并提供金融機構(gòu)證明的				①利息+（1+2）×5%以內(nèi) ②利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額
		不能分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明				①（1+2）×10%以內(nèi) ②全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照此方法扣除
		兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	賣新房	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)		城建稅+教育費附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求）
				其他企業(yè)		印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）+城建稅+教育費附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求）
		賣舊房	城建稅,、教育費附加、地方教育附加,、印花稅（+契稅）
【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅,、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的,，允許據(jù)實扣除,；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅,、教育費附加扣除
5.加計扣除	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)					（1+2）×20%
		對取得土地使用權(quán)后,，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除
【提示】代收費用一并收?。河嬋胧杖?，費用可扣，不作加計扣除基數(shù) 單獨收?。翰挥绊懹嫸?/span>
6.舊房及建筑物評估價格	評估價格=重置成本價×成新度折扣率
		不能取得評估價格,、但能提供購房發(fā)票：取得土地使用權(quán)支付的金額和舊房及建筑物的評估價格=購房發(fā)票所載金額×（1+5%×購買年限）【提示】計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年,；超過一年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年
		不能取得評估價格，也不能提供購房發(fā)票,，核定征收

提示1

舊房銷售不同情況扣除項目：

提示2

納稅人有下列情況之一的,，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入,、扣除項目的金額：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞,、虛報房地產(chǎn)成交價格的,；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,，又無正當理由的,。

提示3

契稅稅務(wù)處理

契稅支付環(huán)節(jié)		稅務(wù)處理
取得土地使用權(quán)時支付的契稅		計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，其原購入環(huán)節(jié)繳納的契稅	轉(zhuǎn)讓有評估價格的存量房	已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中,，不另扣除
		轉(zhuǎn)讓無評估價格但能提供購房發(fā)票的存量房	凡能提供契稅完稅憑證的,，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)