征收管理申報(bào)納稅程序是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。

納稅地點(diǎn)：

土地增值稅向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。房地產(chǎn)所在地,，是指房地產(chǎn)的坐洛地,。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅,。

土地增值稅的特點(diǎn)有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù),。

2.征稅面比較廣。

3.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額,。

出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：

出售舊房及建筑物,，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算,、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額,。具體計(jì)算步驟：

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格,。其公式為：

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

3.計(jì)算增值額,。

4.計(jì)算增值率,。依據(jù)增值率確定適用稅率及速算扣除系數(shù)。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除公式：

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*20%

1.此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房有效,，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策,；

2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除,；

3.代縣以上政府收取的費(fèi)用,，均不得加計(jì)扣除。具體規(guī)定為——計(jì)入收入的也可進(jìn)行扣除,，但不得加計(jì)20%扣除,；未計(jì)入收入的不得進(jìn)行扣除，更不能加計(jì)扣除,。

土地增值稅的特點(diǎn)有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù),。

土地增值稅的特點(diǎn)有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù)。

2.征稅面比較廣,。

3.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額,。

(1)扣除法：一般情況下，采用扣除法計(jì)算增值額,，即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人減法定扣除項(xiàng)目后的余額(增值額)作為計(jì)稅依據(jù),。

(2)評(píng)估法：對(duì)舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及稅法規(guī)定的特殊情形,，如隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的,，采用評(píng)估價(jià)格法確定增值額，計(jì)征土地增值稅,。

4.實(shí)行超率累進(jìn)稅率,。

土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：

可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所,、停車場(chǎng)(庫),、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站,、熱力站,、水廠,、文體場(chǎng)館、學(xué)校,、幼兒園,、托兒所、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設(shè)施：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本、費(fèi)用可以扣除,；

②建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本,、費(fèi)用可以扣除,；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本,、費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

土地增值稅的計(jì)算方法有2種，分別是分步計(jì)算法和速算扣除法,。分步計(jì)算法計(jì)算過程比較繁瑣,，因此，在實(shí)際工作中,，一般采用速算扣除法,，以簡(jiǎn)化計(jì)算過程。

計(jì)算步驟：

第一步,，計(jì)算土地增值額

增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

第二步,，計(jì)算增值率

增值率=土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

第三步，根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)

土地增值稅屬于行為稅類,。

行為稅是國(guó)家為了對(duì)某些特定行為進(jìn)行限制或開辟某些財(cái)源而課征的一類稅收,。包括8個(gè)稅種：城市維護(hù)建設(shè)稅；印花稅,；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,；土地增值稅,；屠宰稅,；筵席稅；證券交易稅(未開征),；燃油稅(未開征),。

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括各類企業(yè)單位,、事業(yè)單位,、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體,、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人,。

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。

土地增值稅征稅范圍：

征稅范圍的一般規(guī)定：

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅,，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅,。

2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅,。

3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，則不予征稅,。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為,。

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的行為,。其中，社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì),、希望工程基金會(huì),、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì),、中國(guó)紅十字會(huì),、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì),、老區(qū)促進(jìn)會(huì),，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。