開(kāi)發(fā)費(fèi)用3400為什么不能扣除？
為什么開(kāi)發(fā)費(fèi)用3400不能扣除,？
問(wèn)題來(lái)源：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：
（1）2015年12月以10000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗,，并按規(guī)定繳納契稅,。
（2）該項(xiàng)目2016年開(kāi)工建設(shè),，未取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為3月25日，2019年1月竣工,，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)元,；開(kāi)發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。
（3）該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,，并已移交物業(yè)公司使用,，物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。
（4）2019年4月,，該項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢,，取得含稅銷(xiāo)售收入42000萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%,，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
本題雖未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前,，屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。
允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=7000（萬(wàn)元）
允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（10400+7000）×10%=1740（萬(wàn)元）。
允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬(wàn)元）,。
增值額=40000-22820=17180（萬(wàn)元）
增值率=17180/22820×100%=75.28%,，適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬(wàn)元）,。
張老師
2021-05-05 18:04:18 2373人瀏覽
開(kāi)發(fā)費(fèi)用是可以扣除的，但不是按3400據(jù)實(shí)扣除,，而是計(jì)算扣除,。
相關(guān)規(guī)定如下：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒(méi)有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（1）,、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。
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