關(guān)于土增里面計(jì)算增值稅時(shí)候,,能不能扣地價(jià)的問題
老師:
在算土增的增值稅的時(shí)候(一般計(jì)稅方法)我總是搞不清,什么時(shí)候能扣地價(jià),。我截了兩張圖,,畫了三個(gè)綠圈,這就是區(qū)別嗎,?只要題目中說了“支付 的土地出讓金已取得省級(jí)財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)”,,才能扣地價(jià)款。如果沒有這句話,,就單取得了一塊地,,就不能扣地價(jià)款?
問題來源:
某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)發(fā)生如下業(yè)務(wù):
(1)2018年1月通過競(jìng)拍取得縣城一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán),,支付土地出讓金3500萬元并按規(guī)定繳納契稅,支付的土地出讓金已取得省級(jí)財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù),。
(2)自2019年2月開始在取得的該土地上建造寫字樓,,由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)100萬元,;建造寫字樓工程款合計(jì)為1500萬元,,并于當(dāng)年8月31日完工;根據(jù)合同約定,,扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款,,作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,對(duì)方按實(shí)際收取的工程款開具發(fā)票,。
(3)與該開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用40萬元,、管理費(fèi)用60萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬元,,其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中包括向金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元,,利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并且能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?
(4)2019年12月銷售寫字樓的70%并簽訂了銷售合同,,取得含增值稅銷售收入合計(jì)9800萬元,,假設(shè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金為60.69萬元;2020年2月底將寫字樓剩余的30%對(duì)外出租,,簽訂為期3年的租賃合同,,約定每年收取不含增值稅租金120萬元,當(dāng)年實(shí)際取得不含稅租金收入100萬元,。
(其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%,,契稅稅率為3%)
要求:根據(jù)上述資料,,按序號(hào)回答下列問題,如有計(jì)算,,每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù),。
(1)簡要說明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。
稅法規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,。
(2)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。
要根據(jù)配比原則計(jì)算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額,,可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元),;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
(3)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本,。
房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后,,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,,作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的,,按發(fā)票所載金額予以扣除,;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除,;則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元),。
(4)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。
納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi),對(duì)于超過貸款期限加罰的利息不允許扣除,;則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元),。
(5)計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。
對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人轉(zhuǎn)讓新建房允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,,加計(jì)20%扣除,;則可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2523.5+997.5+196.84+60.69+(2523.5+997.5)×20%=4482.73(萬元)
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的增值稅=(9800-3500×70%)÷(1+9%)×9%=606.88(萬元)
增值額=9800-606.88-4482.73=4710.39(萬元)
增值率=4710.39÷4482.73×100%=105.08%
適用稅率為50%,速算扣除系數(shù)為15%,。
應(yīng)繳納土地增值稅=4710.39×50%-4482.73×15%=1682.79(萬元),。

徐老師
2020-09-27 19:00:09 8176人瀏覽
是的,,您的理解是正確的,。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人選擇一般納稅方法的時(shí)候,,如果支付的地價(jià)款取得了財(cái)政票據(jù)這個(gè)時(shí)候是可以扣除地價(jià)款的,如果沒有取得財(cái)政票據(jù)是不得扣除地價(jià)款的,,這里的原理是這樣的,,因?yàn)橐话慵{稅人取得財(cái)政票據(jù)是不得作為進(jìn)項(xiàng)抵扣的,那么賣方要繳納銷項(xiàng)稅但是購進(jìn)土地使用權(quán)的時(shí)候卻無法抵扣進(jìn)項(xiàng)這加重了房開企業(yè)的負(fù)擔(dān),,所以如果是取得了財(cái)政票據(jù)那么可以減除這個(gè)地價(jià)款,,如果沒有取得財(cái)政票據(jù)那么也可以是取得了專票,因?yàn)閺耐恋囟?jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)是可以取得專票的,,這個(gè)時(shí)候可以抵扣進(jìn)項(xiàng)那么這個(gè)土地價(jià)款就不得減除了,。如果題干明確說了取得了財(cái)政票據(jù)的話就可以減除這個(gè)地價(jià)款哈~
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