主觀題專項(xiàng)演練

1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗,，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2016年開工建設(shè),，未取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日，2019年1月竣工,，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬元,；開發(fā)費(fèi)用3400萬元。

（3）該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,，并已移交物業(yè)公司使用,，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。

（4）2019年4月,，該項(xiàng)目銷售完畢,，取得含稅銷售收入42000萬元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%,，利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅）

要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號(hào)回答問題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說明該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由,。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額,。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加,。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用,。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額,。（2019年）

【答案及解析】

（1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目,；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

本題雖未取得《建筑工程施工許可證》,，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前,，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡易計(jì)稅。

（2）該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=42000/（1+5%）×5%=2000（萬元）

（3）允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加和地方教育附加=2000×（5%+3%+2%）=200（萬元）

（4）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000×（1+4%）=10400（萬元）

允許扣除的開發(fā)成本=7000（萬元）

允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（10400+7000）×10%=1740（萬元）

（5）加計(jì)扣除=（10400+7000）×20%=3480（萬元）

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬元）

（6）不含稅收入=42000-2000=40000（萬元）

增值額=40000-22820=17180（萬元）

增值率=17180/22820×100%=75.28%,，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%,。

應(yīng)繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬元）,。