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契稅在計算土地增值稅時如何扣除？

取得土地使用稅所支付的金額包括地價款和有關(guān)費用,，里面包括契稅,？但是為什么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時據(jù)實扣除的項目契稅可以扣除啊,？這兩個沖突嗎,？

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 2020-07-02 20:56:03

問題來源：

2017年4月,，稅務(wù)機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算,。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：
（1）2016年6月，以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán),，并繳納了契稅,。
（2）自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項目開發(fā),，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元,、管理費用200萬元、銷售費用400萬元,、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元,，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。
（3）2017年3月，該項目實現(xiàn)全部銷售,，共計取得不含稅收入31000萬元,。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素,，該項目未預(yù)繳土地增值稅）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù),。

（1）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目,。

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）,、前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用等。
本知識點考查考生把握土地增值稅扣除項目的細(xì)致程度,。

（2）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn),。

①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
本題適用第①種情況。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額,。

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用,。清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×（1+5%）×50%=9324（萬元）。

（4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù),。

房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（萬元）,。從解題技巧看，本題沒有給出計算其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的具體比例,，只能默認(rèn)用5%計算,。
加計扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（萬元）
扣除項目金額合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（萬元）。

（5）計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)繳納的土地增值稅,。（2017年）

增值額=31000-20045=10955（萬元）
增值率=增值額/扣除項目金額×100%=10955/20045×100%=54.65%,，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75（萬元）,。

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