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契稅為何按配比乘以0.9,？第5部分稅金為何不用？

契稅，為什么要按照配比,，乘以0.9呢,？但是第5部分的稅金不用按照配比乘以0.9呢,？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理扣除項(xiàng)目及其金額 2023-11-09 23:44:32

問(wèn)題來(lái)源：

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,，省級(jí)政府規(guī)定其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）
2023年3月，A市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的項(xiàng)目資料如下：
（1）2018年3月以8000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一宗土地（已取得財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)）,，并繳納契稅；因閑置1年,，支付土地閑置費(fèi)400萬(wàn)元,。
（2）2019年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本9000萬(wàn)元,，其中含利息支出1000萬(wàn)元（能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明）,、裝修費(fèi)用800萬(wàn)元。
（3）發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元、管理費(fèi)用800萬(wàn)元,。
（4）2023年2月項(xiàng)目已銷(xiāo)售可售建筑面積的70%,，共計(jì)取得含增值稅收入30000萬(wàn)元；20%同類(lèi)寫(xiě)字樓投資入股某酒店,，約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、共享收益；剩余10%部分轉(zhuǎn)為自用,。
（5）該項(xiàng)目允許扣除的有關(guān)稅金及附加150萬(wàn)元,。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題,。

1.甲公司應(yīng)確認(rèn)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額為（　?。┤f(wàn)元。

A,、1634.86

B,、2560.58

C、2944.17

D,、2590.30

正確答案：D

答案分析：將自建房地產(chǎn)用于投資入股某酒店,，需要繳納增值稅。甲公司應(yīng)確認(rèn)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=［30000÷70%×（70%+20%）-8000×（70%+20%）］÷（1+9%）×9%=2590.30（萬(wàn)元）,。

2.甲公司計(jì)算土地增值稅時(shí),，可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（　　）萬(wàn)元,。

A,、7938

B、7560

C,、5880

D,、7200

正確答案：B

答案分析：可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000×（1+5%）×（70%+20%）=7560（萬(wàn)元）,。

3.甲公司計(jì)算土地增值稅時(shí),，可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為（　　）萬(wàn)元,。

A,、5600

B、6300

C,、7200

D,、8100

正確答案：C

答案分析：可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額=（9000-1000）×（70%+20%）=7200（萬(wàn)元）。

4.甲公司計(jì)算土地增值稅時(shí),，可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為（　?。┤f(wàn)元。

A、19500

B,、19050

C,、20625

D、3024

正確答案：A

答案分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1000×（70%+20%）+（7560+7200）×5%=1638（萬(wàn)元）可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=7560+7200+1638+150+（7560+7200）×20%=19500（萬(wàn)元）,。

5.甲公司應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f(wàn)元。

A,、5617.45

B,、5819.95

C、5111.20

D,、5414.95

正確答案：A

答案分析：不含增值稅收入=30000÷70%×（70%+20%）-2590.30=35981.13（萬(wàn)元）增值額=35981.13-19500=16481.13（萬(wàn)元）增值率=16481.13÷19500×100%=84.52%,，適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)為5%,。甲公司應(yīng)繳納土地增值稅=16481.13×40%-19500×5%=5617.45（萬(wàn)元）,。

6.下列表述，符合規(guī)定的有（　?。?。

A、轉(zhuǎn)為自用的寫(xiě)字樓無(wú)須繳納增值稅和土地增值稅

B,、投資酒店的寫(xiě)字樓需要繳納增值稅和土地增值稅

C,、支付的土地閑置費(fèi)可以扣除

D、利息支出應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除

E,、裝修費(fèi)用應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除

正確答案：A,B,E

答案分析：選項(xiàng)C：土地閑置費(fèi)不得扣除,。選項(xiàng)D：土地增值稅清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

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