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契稅為何按配比乘以0.9,？第5部分稅金為何不用？

契稅,，為什么要按照配比,，乘以0.9呢？但是第5部分的稅金不用按照配比乘以0.9呢,？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理扣除項(xiàng)目及其金額 2023-11-09 23:44:32

問題來源：

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）
2023年3月，A市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的項(xiàng)目資料如下：
（1）2018年3月以8000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地（已取得財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)），并繳納契稅,；因閑置1年,，支付土地閑置費(fèi)400萬元。
（2）2019年3月開始動工建設(shè),，發(fā)生開發(fā)成本9000萬元,，其中含利息支出1000萬元（能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明）、裝修費(fèi)用800萬元,。
（3）發(fā)生銷售費(fèi)用600萬元,、管理費(fèi)用800萬元。
（4）2023年2月項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的70%,，共計(jì)取得含增值稅收入30000萬元,；20%同類寫字樓投資入股某酒店，約定共擔(dān)風(fēng)險、共享收益,；剩余10%部分轉(zhuǎn)為自用,。
（5）該項(xiàng)目允許扣除的有關(guān)稅金及附加150萬元。
要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問題,。

1.甲公司應(yīng)確認(rèn)的增值稅銷項(xiàng)稅額為（　　）萬元,。

A,、1634.86

B、2560.58

C,、2944.17

D,、2590.30

正確答案：D

答案分析：將自建房地產(chǎn)用于投資入股某酒店，需要繳納增值稅,。甲公司應(yīng)確認(rèn)的增值稅銷項(xiàng)稅額=［30000÷70%×（70%+20%）-8000×（70%+20%）］÷（1+9%）×9%=2590.30（萬元）,。

2.甲公司計(jì)算土地增值稅時，可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（　?。┤f元,。

A、7938

B,、7560

C,、5880

D、7200

正確答案：B

答案分析：可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000×（1+5%）×（70%+20%）=7560（萬元）,。

3.甲公司計(jì)算土地增值稅時,，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為（　　）萬元,。

A,、5600

B、6300

C,、7200

D,、8100

正確答案：C

答案分析：可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額=（9000-1000）×（70%+20%）=7200（萬元）。

4.甲公司計(jì)算土地增值稅時,，可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為（　?。┤f元。

A,、19500

B,、19050

C、20625

D,、3024

正確答案：A

答案分析：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1000×（70%+20%）+（7560+7200）×5%=1638（萬元）可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=7560+7200+1638+150+（7560+7200）×20%=19500（萬元）,。

5.甲公司應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f元。

A,、5617.45

B,、5819.95

C、5111.20

D,、5414.95

正確答案：A

答案分析：不含增值稅收入=30000÷70%×（70%+20%）-2590.30=35981.13（萬元）增值額=35981.13-19500=16481.13（萬元）增值率=16481.13÷19500×100%=84.52%,，適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)為5%,。甲公司應(yīng)繳納土地增值稅=16481.13×40%-19500×5%=5617.45（萬元）,。

6.下列表述，符合規(guī)定的有（　?。?。

A、轉(zhuǎn)為自用的寫字樓無須繳納增值稅和土地增值稅

B,、投資酒店的寫字樓需要繳納增值稅和土地增值稅

C,、支付的土地閑置費(fèi)可以扣除

D、利息支出應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除

E,、裝修費(fèi)用應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除

正確答案：A,B,E

答案分析：選項(xiàng)C：土地閑置費(fèi)不得扣除,。選項(xiàng)D：土地增值稅清算時已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

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