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專題二 物權法與合同法

二、合同法

10.定金與違約金

(1)定金

①定金合同從實際交付定金之日起生效(實踐性合同)。

②約定的定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%,，超過部分無效,。

③給付定金的一方不履行約定的債務的,，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,，應當雙倍返還定金。

(2)違約金

【解釋】違約金,，是按照當事人約定或者法律規(guī)定,，一方當事人違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的貨幣。

【提示】當事人在合同中既約定違約金,，又約定定金的,，一方違約時,，對方可以選擇適用違約金或者定金條款，但兩者不可同時并用,。

【考題·單選題】甲餐廳承接乙的婚宴,。雙方約定：婚宴共辦酒席20桌,，每桌2000元;乙先行向甲餐廳支付定金1萬元;任何一方違約,，均應向?qū)Ψ街Ц哆`約金5000元,。合同訂立后，乙未依約向甲支付定金,?；檠缜耙惶欤乙蚬释ㄖ撞蛷d取消婚宴,。甲餐廳要求乙依約支付1萬元定金與5000元違約金,。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定,，下列表述中,，正確的是( )。(2012年)

A.甲餐廳應在1萬元定金與5000元違約金之間擇一向乙主張，因為定金與違約金不能同時適用

B.甲餐廳僅有權請求乙支付8000元定金,，因為定金不得超過合同標的額的20%

C.甲餐廳無權請求乙支付定金,，因為乙未實際交付定金，定金條款尚未生效

D.甲餐廳無權請求乙支付定金，因為定金額超過合同標的額的20%,，定金條款無效

【答案】C

【解析】定金合同從實際交付定金之日起生效,，在本題中,，乙未依約向甲餐廳支付定金,，定金合同未生效,，乙無權要求甲餐廳承擔定金責任。

11.房屋買賣合同與租賃合同

(1)買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力,，即“買賣不破租賃”,。

(2)房屋租賃中的承租人的優(yōu)先權

出租人出賣租賃房屋的,，應在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下優(yōu)先購買權,。

①適用情形

只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購買權，對于其他標的的租賃,，并不適用優(yōu)先購買權,。

②通知義務

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的,，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持。

③承租人不享有優(yōu)先權的情形

具有下列情形之一,，承租人主張優(yōu)先購買房屋的,，人民法院不予支持：

a.房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

b.出租人將房屋出賣給近親屬;

【提示】近親屬包括配偶、父母,、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女,、外孫子女的。

c.出租人履行通知義務后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;

d.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

【例題·多選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利,。但在某些特殊情形下，承租人主張優(yōu)先購買房屋的,，人民法院不予支持,。這種特殊情形包括(　　)。

A.出租人履行通知義務后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的

B.第三人善意購買租賃房屋但尚未辦理登記手續(xù)的

C.租賃房屋共有人行使優(yōu)先購買權的

D.出租人將租賃房屋出售給其侄子的

【答案】AC

【解析】具有下列情形之一,，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的(選項C正確);(2)出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶,、父母、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女的(選項D錯誤);(3)出租人履行通知義務后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的(選項A正確);(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的(選項B錯誤),。

12.融資租賃合同的認定

(1)一般情形

根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇,，向出賣人購買租賃物,，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同,。

【提示】(1)三方當事人：出租人,、承租人、出賣人;(2)兩個合同：融資租賃合同,、買賣合同,。

(2)售后回租：

承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的,，法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構(gòu)成融資租賃法律關系,。

【提示】(1)兩方當事人：出租人、承租人(出賣人);(2)兩個合同：融資租賃合同,、買賣合同,。

13.民間借款的利率

(1)年利率≤24%

借貸雙方約定的利率未超過年利率24%,，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的,，人民法院應予支持,。

(2)年利率>36%

借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持,。

(3)關于逾期利率

①有約定

借貸雙方對逾期利率有約定的,，從其約定,，但以不超過年利率24%為限,。

②未約定或約定不明

a.既未約定借期內(nèi)的利率,，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的,，人民法院應予支持;

b.約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持,。

14.建設工程合同

(1)分包

經(jīng)發(fā)包人同意,，總承包人可以將自己承包的“部分工作”交由第三人完成，第三人就其完成的工作成果與總承包人向發(fā)包人承擔“連帶責任”,。

【提示】

①發(fā)包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人。

②禁止分包單位將其承包的工程再分包。

③建設工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成,。

④承包人不得將其承包的“全部”建設工程轉(zhuǎn)包給第三人。

(2)承包人的優(yōu)先受償權

①發(fā)包人未按照約定支付工程價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款,。發(fā)包人逾期不支付的,，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價,、拍賣的外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣,，建筑工程的價款享有優(yōu)先受償權,。

②建筑工程承包人行使優(yōu)先受償權的期限為6個月,，自建設工程竣工之日或合同約定的竣工之日,。