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專題二 物權法與合同法

二,、合同法

10.定金與違約金

(1)定金

①定金合同從實際交付定金之日起生效(實踐性合同)。

②約定的定金數額不得超過主合同標的額的20%,，超過部分無效,。

③給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,，應當雙倍返還定金,。

(2)違約金

【解釋】違約金，是按照當事人約定或者法律規(guī)定,，一方當事人違約時應當根據違約情況向對方支付的一定數額的貨幣,。

【提示】當事人在合同中既約定違約金，又約定定金的,，一方違約時,，對方可以選擇適用違約金或者定金條款，但兩者不可同時并用。

【考題·單選題】甲餐廳承接乙的婚宴,。雙方約定：婚宴共辦酒席20桌,，每桌2000元;乙先行向甲餐廳支付定金1萬元;任何一方違約，均應向對方支付違約金5000元,。合同訂立后，乙未依約向甲支付定金,。婚宴前一天,，乙因故通知甲餐廳取消婚宴,。甲餐廳要求乙依約支付1萬元定金與5000元違約金,。根據合同法律制度的規(guī)定,，下列表述中，正確的是( ),。(2012年)

A.甲餐廳應在1萬元定金與5000元違約金之間擇一向乙主張,，因為定金與違約金不能同時適用

B.甲餐廳僅有權請求乙支付8000元定金，因為定金不得超過合同標的額的20%

C.甲餐廳無權請求乙支付定金,，因為乙未實際交付定金,，定金條款尚未生效

D.甲餐廳無權請求乙支付定金，因為定金額超過合同標的額的20%,，定金條款無效

【答案】C

【解析】定金合同從實際交付定金之日起生效,，在本題中，乙未依約向甲餐廳支付定金,，定金合同未生效,，乙無權要求甲餐廳承擔定金責任。

11.房屋買賣合同與租賃合同

(1)買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力,，即“買賣不破租賃”,。

(2)房屋租賃中的承租人的優(yōu)先權

出租人出賣租賃房屋的，應在出賣之前的合理期限內通知承租人,，承租人享有同等條件下優(yōu)先購買權,。

①適用情形

只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購買權，對于其他標的的租賃,，并不適用優(yōu)先購買權,。

②通知義務

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的,，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持。

③承租人不享有優(yōu)先權的情形

具有下列情形之一,，承租人主張優(yōu)先購買房屋的,，人民法院不予支持：

a.房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

b.出租人將房屋出賣給近親屬;

【提示】近親屬包括配偶、父母,、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女的,。

c.出租人履行通知義務后,，承租人在15日內未明確表示購買的;

d.第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

【例題·多選題】根據合同法律制度的規(guī)定,，出租人出賣租賃房屋時,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。但在某些特殊情形下,，承租人主張優(yōu)先購買房屋的,，人民法院不予支持。這種特殊情形包括(　　),。

A.出租人履行通知義務后,，承租人在15日內未明確表示購買的

B.第三人善意購買租賃房屋但尚未辦理登記手續(xù)的

C.租賃房屋共有人行使優(yōu)先購買權的

D.出租人將租賃房屋出售給其侄子的

【答案】AC

【解析】具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的,，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的(選項C正確);(2)出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶、父母,、子女,、兄弟姐妹,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女的(選項D錯誤);(3)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的(選項A正確);(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的(選項B錯誤),。

12.融資租賃合同的認定

(1)一般情形

根據承租人對出賣人,、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物,，提供給承租人使用,，承租人支付租金的合同。

【提示】(1)三方當事人：出租人,、承租人,、出賣人;(2)兩個合同：融資租賃合同、買賣合同,。

(2)售后回租：

承租人將其自有物出賣給出租人,，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系,。

【提示】(1)兩方當事人：出租人,、承租人(出賣人);(2)兩個合同：融資租賃合同,、買賣合同。

13.民間借款的利率

(1)年利率≤24%

借貸雙方約定的利率未超過年利率24%,，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的,，人民法院應予支持。

(2)年利率>36%

借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效,。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的,，人民法院應予支持。

(3)關于逾期利率

①有約定

借貸雙方對逾期利率有約定的,，從其約定,，但以不超過年利率24%為限。

②未約定或約定不明

a.既未約定借期內的利率,，也未約定逾期利率,，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持;

b.約定了借期內的利率但未約定逾期利率,，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的利率支付資金占用期間利息的,，人民法院應予支持。

14.建設工程合同

(1)分包

經發(fā)包人同意,，總承包人可以將自己承包的“部分工作”交由第三人完成,，第三人就其完成的工作成果與總承包人向發(fā)包人承擔“連帶責任”,。

【提示】

①發(fā)包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人。

②禁止分包單位將其承包的工程再分包,。

③建設工程主體結構的施工必須由承包人自行完成,。

④承包人不得將其承包的“全部”建設工程轉包給第三人。

(2)承包人的優(yōu)先受償權

①發(fā)包人未按照約定支付工程價款的,，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款,。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價,、拍賣的外,，承包人可以與發(fā)包人協議將工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣,，建筑工程的價款享有優(yōu)先受償權,。

②建筑工程承包人行使優(yōu)先受償權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或合同約定的竣工之日,。