土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅,，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算;

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的,，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅扣除項(xiàng)目

1,、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2,、開發(fā)土地的成本,、費(fèi)用。

3,、新建房及配套設(shè)施的成本,、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,。

4,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

5,、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。

土地增值稅

土地增值稅的計(jì)算方法和步驟

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項(xiàng)目金額

計(jì)算增值額

計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%

按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條規(guī)定：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定,；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

1.按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）,。

2.對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，可扣除：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率,。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金,、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,。

土地使用權(quán),，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位,、農(nóng)民集體和公民個(gè)人,，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者,，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有,、利用、收益和有限處分的權(quán)利,。土地使用權(quán)是外延比較大的概念,，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地,、未利用地的使用權(quán),。

土地使用權(quán)的處理

1.土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本,，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本,。

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1,、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額,。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入,。

2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:

(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,，稅率為30%,；

(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,，稅率為40%,；

(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,，稅率為50%,；

(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%,。

3,、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

土地增值稅的扣除項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）,；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）,；

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,；

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上述（1）,、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加記20%的扣除,。

土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,。其中,，單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位,、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織,，包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)；個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,、港澳臺(tái)同胞,、華僑、外國(guó)公民等,。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資,、聯(lián)營(yíng)。注意：對(duì)投資,、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅,。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅,。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中,，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅,。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍,。注意：對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅,。

房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后,，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。