東奧會(huì)計(jì)在線 會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)頻道小編：房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種,，一是貨幣補(bǔ)償，即拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人;二是安置房屋補(bǔ)償,，即拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人,，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán),，也就是我們常說(shuō)的“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式,，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本;如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋,，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”,，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本。另外,，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售,，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本,。

　　【例】A公司2008年5月開發(fā)某項(xiàng)目(屬于城中村改造),，該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米,，可供銷售面積29000平方米,，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用,。該項(xiàng)目于2009年5月完工,。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對(duì)外銷售,，并于當(dāng)月全部銷售完畢,。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬(wàn)元,。

　　該項(xiàng)目工程已竣工決算,，開發(fā)成本為6400萬(wàn)元,。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零,，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元,，建筑安裝工程費(fèi)3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元,，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元,，開發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向某公司借款的利息400萬(wàn)元(假定不超過(guò)金融企業(yè)同類同期貸款利率),。

　　計(jì)算過(guò)程如下,。

　　1.支付建筑施工等其他開發(fā)成本6400萬(wàn)元。

　　2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=7900×0.7=5530(萬(wàn)元),。需要注意的是,，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個(gè)樓盤的,，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?/P>

　　視同銷售收入=7900×0.7=5530(萬(wàn)元),。

　　3.單位可售面積計(jì)稅成本=(6400+5530)÷29000=4113.7931(元/平方米)。需要注意的是,，這里的29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的,，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母,，否則就會(huì)虛增成本,。

　　4.視同銷售成本=4113.7931×7900=3249.8965(萬(wàn)元);

　　視同銷售所得=5530-3249.8965=2280.1035(萬(wàn)元)。

　　會(huì)計(jì)處理如下,。

　　以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出,、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出,，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定,，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流,，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì),，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。

　　1.在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí),，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格,，視同銷售的會(huì)計(jì)處理(單位：萬(wàn)元，下同)：

　　借：開發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　　　　　　　　　　5530

　　　　貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　　　　　　　　　　5530

　　借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　　　　　　　　 5530

　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 　　　　　　　　　　　　　　　　5530

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票5530萬(wàn)元,，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬(wàn)元,，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　　　3249.8965

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品 　　　　　　　　　　　　　　　　　　3249.8965

　　稅務(wù)處理如下。

　　1.企業(yè)所得稅的處理,。

　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定,，通過(guò)捐贈(zèng),、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換,、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn),，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)�,！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定,，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助,、職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,，應(yīng)視同銷售,，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn),。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/P>

　　(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。

　　(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定,。

　　(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定,。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。

　　因此,，A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷售所得=5530-3249.8965=2280.1035(萬(wàn)元),，繳納企業(yè)所得稅=2280.1035×25%=570.0259(萬(wàn)元),。

　　需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅,，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款,。

　　2.土地增值稅的處理。

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定,，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí),，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算,，只需要預(yù)征,。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí),，要預(yù)繳土地增值稅=5530×2%=110.6(萬(wàn)元),。回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算,，要看樓盤的銷售情況,。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算,。

　　該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下：

　　不含利息開發(fā)成本=5530+6400-400=11530(萬(wàn)元);

　　扣除項(xiàng)目金額=11530×130%+14770×5.5%=15801.35(萬(wàn)元);

　　增值額=14770+5530-15801.35=4498.65(萬(wàn)元);

　　增值率=4498.65 ÷15801.35=28.47%,，適用稅率30%，速算扣除率為0;

　　應(yīng)繳土地增值稅=4498.65 ×30%-0=1349.595(萬(wàn)元);

　　已預(yù)征土地增值稅=5530×2%=110.6(萬(wàn)元);

　　應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1349.595-110.6=1238.995(萬(wàn)元),。

　　3.營(yíng)業(yè)稅的處理,。

　　(1)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí),，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定,，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。

　　(2)計(jì)稅依據(jù),。

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào))規(guī)定,，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　這里的成本價(jià)如何確定?有的地方認(rèn)為,，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地,，開發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本;有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本,。筆者的看法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣,，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的,，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本,。

　　A公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅=4113.7931×7900×5%=1624948.2745(萬(wàn)元)。

　　(3)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題,。

　　A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元，A公司應(yīng)按銷售價(jià)5530萬(wàn)元開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票;A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度,，非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,，則A公司應(yīng)該按成本價(jià)3249.8965萬(wàn)元開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷售所得=5530-3249.8965=2280.1035(萬(wàn)元),。

　　需要注意的是,，無(wú)論怎么開發(fā)票,，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。