關(guān)于《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房繳納土地使用稅截止時間公告》的解讀

　　為進一步明確《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)和《財政部關(guān)于房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅截止時間的規(guī)定,，自治區(qū)地稅局于2014年7月下發(fā)了《進一步明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房繳納土地使用稅截止時間的公告》(2014年第7號公告,，以下簡稱《公告》),。為便于各地準(zhǔn)確把握《公告》內(nèi)容,，現(xiàn)將政策解釋如下：

　　一,、《公告》的起草背景

　　2006年,，《財政部關(guān)于房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定,，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。2008年，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定,，納稅人因房產(chǎn),、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)的,，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn),、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

　　由于全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)商品房實物,、權(quán)利變化情況千差萬別,，房產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅截止時間存在不統(tǒng)一、不規(guī)范等問題,。2008年,，國家稅務(wù)總局雖然下發(fā)了財稅〔2008〕152號文件，但未明確商品房實物,、權(quán)利變化的具體依據(jù),、方式等，部分盟市提出,，房地產(chǎn)企業(yè)因交付的方式多種多樣,，各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、不規(guī)范,，為此,，在聽取部分盟市局意見的基礎(chǔ)上,，我們起草、下發(fā)了《公告》,。

　　二,、《公告》的主要內(nèi)容

　　(一)計算征繳

　　1.調(diào)減應(yīng)稅土地面積=已交付使用商品房的可售建筑面積÷房地產(chǎn)建筑可售總面積×開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積

　　其中: 已交付使用商品房的可售建筑面積和房地產(chǎn)可售建筑總面積，均包括已辦理房屋土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證,，房屋所有權(quán)的土地已發(fā)生實際轉(zhuǎn)移的占地面積,，還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括售房單位)自營自用房產(chǎn)、車庫,、庫房等單獨具備使用功能的獨立使用空間,。

　　2.對已辦理房屋土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的繳稅截止時間，明確為房地產(chǎn)企業(yè)向購房人辦理了房屋土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的次月,。

　　3.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(售房單位)自營自用商鋪,、商品房、車庫,、倉庫等等房產(chǎn)的應(yīng)稅土地面積,，納稅人應(yīng)單獨計算，分期繳納土地使用稅,。

　　4.對購房人無法及時取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的,，按房地產(chǎn)企業(yè)向購房人交付鑰匙(以簽訂《商品房房交付通知書》或《商品房驗收確認(rèn)書》為準(zhǔn))的次月。

　　對購房人未按書面規(guī)定承接商品房的,，且房地產(chǎn)企業(yè)已按合同規(guī)定履行交付義務(wù)的,，應(yīng)視同商品房已交付使用。

　　5.主管地稅機關(guān)對截止時間的認(rèn)定資料要備份,、留存,、歸檔。

　　(二)申報繳納

　　鑒于房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅申報,、征繳具有較強的時效性,，為了均衡入庫、征收質(zhì)量,、及時征繳,，征收機關(guān)經(jīng)與納稅人協(xié)商同意，其土地使用稅可按月申報,、分期繳納,。

　　(三)關(guān)于執(zhí)行時間

　　本公告自2014年8月1日起施行。此前已發(fā)生但未處理的事項,，按本公告規(guī)定執(zhí)行,。

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