有人將21世紀(jì)稱之為信息時(shí)代,，也有人稱之為網(wǎng)絡(luò)時(shí)代,，我們將它簡稱為e 時(shí)代更為形象和具有代表性,。隨著以網(wǎng)絡(luò)為代表的信息技術(shù)的迅速發(fā)展,，全球房地產(chǎn)業(yè)也開始了一場深刻變革,，一方面是智能化住宅小區(qū)開始走入普通人的生活,；另一方面是房地產(chǎn)經(jīng)營方式更加突出信息時(shí)代的特點(diǎn),。近幾年來,，我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.5%～2%,，住房建設(shè)投資額以 7%的增幅上升，已成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ�一。特別是國家作出“讓房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的決策,，以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實(shí)施,，進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用。面對(duì)e 時(shí)代的變遷,，我國集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn),。企業(yè)成敗的關(guān)鍵在管理，而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心,。

    目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財(cái)務(wù)核算電算化,，提高了財(cái)務(wù)部門的工作效率，但也存在一個(gè)共同的缺陷,，它只是簡單模仿和照搬手工流程,，將一項(xiàng)項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的工作搬到計(jì)算機(jī)中，并通過一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng),、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作,，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶?shí)時(shí)性,。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的今日,，信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費(fèi)用發(fā)生時(shí),，或一筆非法事件的發(fā)生,，會(huì)計(jì)信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精,，管理層對(duì)信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變,，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù),、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題,。怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化,，以達(dá)到真正有效的經(jīng)營運(yùn)作控制,，實(shí)現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題,。

    一,、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

    新項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理,，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式,。新項(xiàng)目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楸仨毻度氪罅康馁Y本,，而未來收益又具有極大的不確定性,。因此在新項(xiàng)目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理,。

    1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制

    各開發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過,�,！犊尚行匝芯繄�(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì),、合作方背景,、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,，還須包括以下內(nèi)容：

    ●成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

    ●投資及效益測(cè)算,、利潤體現(xiàn)安排,；

    ●稅務(wù)環(huán)境及其影響；

    ●資金計(jì)劃,；

    ●《競投方案》,；

    ●投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

    ●項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見,。

    2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制

    總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如小區(qū)設(shè)計(jì),、單體設(shè)計(jì),、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》,，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析,、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》,，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo),。

    關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制,、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制,、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理,。

    由此可見，集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵,。新開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)證審核后,，各開發(fā)公司在財(cái)務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項(xiàng)目的階段性預(yù)算,，從財(cái)務(wù)管理的角度,，把各種控制項(xiàng)用相應(yīng)的科目和部門進(jìn)行反映和控制,，因此，在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置,，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時(shí),，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí),，可以按照部門進(jìn)行歸類匯總,，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時(shí)，按部門,、科目將預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對(duì)比分析,。以便集團(tuán)公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算控制,。

    二,、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

    1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

    （1）成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí),，像其他行業(yè)一樣,。首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位,。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā),，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決,，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象,，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā),，如街坊改造或小區(qū)開發(fā),，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下,，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過細(xì)（如以單幢為單位）,，因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化,。相反,，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋�(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時(shí)間,，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后,，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù),。對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊,，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對(duì)集團(tuán)公司所屬的分公司,、分小區(qū),、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級(jí)管理,，明確所屬級(jí)次及隸屬關(guān)系。

    （2）成本項(xiàng)目的設(shè)立,。正確劃分成本項(xiàng)目,，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑,。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下,，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要,，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算,。如何確定成本項(xiàng)目,？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少,，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出,，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算,。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用,、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用,，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況,，并為工程的竣工決算提供資料。對(duì)公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類,、分級(jí)核算,。

    企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用,。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益,。筆者認(rèn)為,，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說,，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如,，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用,，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大,、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前,，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算,，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況,。因此,，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算,。前者列入“開發(fā)成本”,，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算,，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后,，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。然后按成本對(duì)象進(jìn)行歸集分配,。

    2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

    公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要,，根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng),，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計(jì)劃按類別填報(bào),、錄入資金數(shù)據(jù)庫,，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級(jí)批準(zhǔn)后,，由網(wǎng)上發(fā)布到執(zhí)行分公司或部門,，按批準(zhǔn)計(jì)劃分配資金。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置,，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核,，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象,，以往具有權(quán)力特征的資金使用,，通過資金計(jì)劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開,，堵塞資金使用中的漏洞,。系統(tǒng)對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目給予報(bào)警提示，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的事中控制,。通過項(xiàng)目計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與查詢,，給公司高級(jí)管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析,，不僅可以了解該項(xiàng)目的當(dāng)前狀況,，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項(xiàng),，從而可以從源頭對(duì)異常現(xiàn)象進(jìn)行分析,，有針對(duì)性地采取措施,。期末，管理者通過項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析,，為對(duì)相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績考核提供定量分析資料,。辦公自動(dòng)化使資金運(yùn)作效率大大提高，同時(shí)也對(duì)高層管理人員形成了制約,。

    三,、銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

    1.加強(qiáng)房屋銷售的計(jì)劃性和價(jià)格的準(zhǔn)確性。利用信息化銷售管理系統(tǒng)對(duì)房屋的竣工時(shí)間,、戶型,、數(shù)量進(jìn)行計(jì)算機(jī)統(tǒng)計(jì)，銷售部門負(fù)責(zé)房屋的銷售預(yù)定,，企管部物價(jià)科根據(jù)市場調(diào)查,、成本數(shù)據(jù)、歷史價(jià)格及周邊房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)審,，向價(jià)格管理部門申報(bào)房屋的銷售價(jià)格,，企管部物價(jià)科對(duì)銷售違價(jià)有處理權(quán)包括處罰權(quán)。各分公司銷售部在每旬前3天通過全公司的銷售信息網(wǎng)絡(luò)集合旬回款計(jì)劃,，每天將房屋銷售情況輸入計(jì)算機(jī),，將銷售房屋的種類、戶型,、合同號(hào),、價(jià)格、房款總額,、款項(xiàng)回籠等到信息通過因特網(wǎng)傳送到總公司資金數(shù)據(jù)庫,，使公司高級(jí)管理層能隨時(shí)通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)了解市場動(dòng)態(tài)，了解各分公司的銷售及存量房的情況,，適時(shí)調(diào)整營銷策略,。

    2.提高銷售工作的透明度。通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息管理使銷售工作的透明度提高,，公司高級(jí)管理層可以通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對(duì)客戶了如指掌,，以往銷售人員動(dòng)不動(dòng)就要挾經(jīng)理，銷售人員吃里扒外,，采用與客戶聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷售差價(jià)等手段,，來對(duì)付公司的情況都在高度透明的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理下不復(fù)存在。