一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時，對銷售收入具體確認(rèn)理解不準(zhǔn)確,，還存在按照原稅法規(guī)定預(yù)售收入的概念理解并判斷確認(rèn)銷售收入,，出現(xiàn)申報錯誤�,！秶�家稅��(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號,，以下簡稱《辦法》)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn),，按不同結(jié)算方式分別在收到款項時或合同約定應(yīng)收款項時確認(rèn)收入。現(xiàn)結(jié)合文件進(jìn)行說明,。

　　取消預(yù)售收入的概念

　　按照新稅法實施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定,，開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預(yù)售收入，完工后才按規(guī)定確認(rèn)銷售收入,。而國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定,，開發(fā)企業(yè)只要按照房地產(chǎn)銷售相關(guān)規(guī)定與銷售對象正式簽訂了《銷售合同》或《預(yù)售合同》，不管開發(fā)產(chǎn)品是否完工,，稅收上均確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn),。雖然會計核算方面存在預(yù)售收入或預(yù)收賬款，但在企業(yè)所得稅方面,，只有完工前銷售收入和完工后銷售收入的概念,，而不再有預(yù)售收入的概念。按照《辦法》第三條規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)和建造,、銷售住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物,、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案,。

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　　(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。

　　完工前銷售收入仍要預(yù)計毛利額

　　雖然取消預(yù)售收入概念,，但由于開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用尚未結(jié)算，企業(yè)會計上無法計算產(chǎn)品成本,，稅收上也無法計算計稅成本,。因此，《企業(yè)所得稅法》規(guī)定,，對完工前確認(rèn)的銷售收入還是采取預(yù)計計稅毛利額的方式計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算繳納所得稅,。《辦法》第九條規(guī)定,，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。開發(fā)產(chǎn)品完工后,，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額,。

　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年取得開發(fā)產(chǎn)品完工前銷售收入1000萬元，當(dāng)?shù)厥〖壎悇?wù)機關(guān)確定的計稅毛利率為15%,。則當(dāng)年預(yù)計成本為850萬元,，計稅毛利額為150萬元應(yīng)計入2008年度應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定減除相關(guān)稅費后繳納企業(yè)所得稅,。如2009年開發(fā)產(chǎn)品完工,，該部分的實際計稅成本為800萬元，則會計上在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入1000萬元同時,，確認(rèn)成本為800萬元,，實現(xiàn)利潤200萬元。稅收上允許減除2008年預(yù)計的計稅毛利額150萬元,，其差額50萬元計入2009年度應(yīng)納稅所得額,。

　　完工前銷售收入可作為三項費用計算基數(shù)

　　按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費是以當(dāng)年實現(xiàn)的銷售(營業(yè))收入為計算基數(shù)的,。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實際發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費,，可以在不超過銷售收入15%范圍之內(nèi)稅前扣除，超過部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除;企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出,，按照發(fā)生額的60%扣除,，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工前,，一般會要發(fā)生大量的廣告費,、業(yè)務(wù)宣傳費以及部分業(yè)務(wù)招待費，如果取得預(yù)售賬款需要預(yù)計計稅毛利額,，同時相應(yīng)的三項費用又不允許稅前扣除的話,，勢必會增加預(yù)售年度的應(yīng)納稅所得額，加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān),�,！掇k法》第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn),。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照稅法確認(rèn)的銷售收入為基數(shù),，計算上述三項費用的當(dāng)年扣除數(shù)額,，按規(guī)定稅前扣除,。以上述舉例為例,，2008年企業(yè)完工前銷售收入為1000萬元,，允許稅前扣除實際發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費限額為150萬元,，業(yè)務(wù)招待費限額為5萬元,。但是,，按照不重復(fù)計算扣除的原則,，當(dāng)企業(yè)會計上將完工前銷售收入轉(zhuǎn)為企業(yè)產(chǎn)品銷售收入時,，不得再重復(fù)計算該部分收入基數(shù),。

　　需要提醒注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳填寫申報表時,，要將完工前的銷售收入填入其他視同銷售收入,，將預(yù)計計稅成本填入其他視同銷售成本。這樣,，就可以將完工前的銷售收入納入三項費用的計算基數(shù),。因上述填表已經(jīng)調(diào)增預(yù)計計稅毛利額，因此,，在填寫其他調(diào)整預(yù)計計稅毛利額時,，要做相應(yīng)的調(diào)減處理，避免重復(fù)計算計稅毛利額。