一,、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地,、土建、設備費用,，配套及其他收費支出,，管理費用和籌資成本。下面將針對這三大成本進行分析,。

　　1,、土地、土建,、設備費用

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用,。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行,、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括土地出讓金,、置換成本,、批租費用、動遷費用,、拍賣傭金,、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前,，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面地價)，以此來進行項目的可行性評估,。

　　2,、配套及其他收費支出

　　主要是指水,、電、煤氣,、小區(qū)綠化和道路,、大市政和公建配套費。學校,、醫(yī)院,、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì),，如檔案保證金,、綠化保證金等，但由于種種原因,，企業(yè)大多難以全部收回,。這類收費項目種類繁多、標準不一,，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行,，任意性很強,，標準普遍偏高,。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%,。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑,，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段,。

　　3,、管理費用和籌資成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長,、投資數(shù)額大,、投資風險高等特點。因此,，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要,，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,，對合理控制開發(fā)成本,、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用,。

　　二,、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的措施

　　1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理

　　根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的繁雜程度可以分為綜合型,、精細型,、積極型和簡化型四種類型,，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務不同，導致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別,，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進行相應的成本管理,。

　　(1)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主,，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié),，涉足設計、施工,、裝修,、園林、酒店,、學校,、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理,，物資集中供應管理,。其成本管理包括：一是采取低地價，大規(guī)模的投資策略,。二是控制設計成本,。三是物資集中供應管理，大宗物資都通過集團采購中心進行集中采購,，降低材料成本,。四是以低價換周轉(zhuǎn)，項目價格經(jīng)常是周圍可比項目一半,，批次日均銷售率達到78%,，年度平均積存率僅為2.5%。五是對業(yè)務鏈條進行整合,，不僅是產(chǎn)品設計,，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足,，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上,，建筑面積達幾百萬平米，如此龐大的建筑項目也便于實現(xiàn)規(guī)�,；瘡椭埔约敖档筒少彸杀�,。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運動,，通過使用信息化工具實現(xiàn)跨銀行,、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實時查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量,、流向的動態(tài)監(jiān)控和管理,，對重大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實現(xiàn)自動監(jiān)督,。

　　(2)精細型房地產(chǎn)企業(yè),。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,，具有較強施工管理能力,。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應注重：一是建立全集團統(tǒng)一的預算管理體系，對每個項目選擇相應的預算分類和標準,，建立對應的預算,，預算成本將控制項目開發(fā)的全過程。二是分項目,、分職能部門編制年度資金計劃和月度計劃,，通過審批后的資金計劃嚴格控制項目的付款過程。三是預算控制精細到分部分項上,。四是建立預算預警,，系統(tǒng)支持對項目預算執(zhí)行情況進行預警提示。五是全面的材料管理,，與主要供應商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系,，大幅降低采購成本。對于材料的使用通過領(lǐng)料單進行管理,，對超供材料進行扣款處理(按全額累進扣款或超額累進扣款,，設置起扣點,、加價比例),，保證材料最大限度地應用。

　　(3)積極型房地產(chǎn)企業(yè),。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主,，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應該建立適度靈活的目標成本控制體系,，注重工程細節(jié),。具體包括：一是建立了目標成本管理體系，同時為了縮短工程工期存在“邊預算,、邊施工”的情況,。二是動態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算,、合同付款,、非合同費用等，實時反映項目的最新動態(tài),，并隨時檢查是否超出目標成本,。三是成本在地塊,、期、區(qū)的分攤,，主要適用以下原則：受益原則,，按受益該成本的地塊、期,、區(qū)分攤;均攤原則,，在所有地塊、期,、區(qū)分攤;屬地原則,，在工程所在的地塊、期,、區(qū)分攤,。四是引入定額(基準價)體系，按照不同的產(chǎn)品設置多套定額,，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額,，再加上指標數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標成本,，以利于快速的可行性研究決策,。五是嚴格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風險,。 (4)簡化型房地產(chǎn)企業(yè),。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主,，設計、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應該以宏觀成本管控為主,，兼顧工程進度和質(zhì)量,。具體包括：一是建立目標成本管理體系,，對每個項目,，都建立對應的目標成本，目標成本將控制項目開發(fā)的全過程,。二是動態(tài)成本核算,，動態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算,、合同付款,、非合同費用等，實時反映項目的最新動態(tài),。三是成本管理工作按標準流程進行,。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責任成本，在總體成本控制的框架下,，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細項,，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應的檢查機制,，輔以績效考核制度,，使每個專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動性，有效地降低成本,。

　　2,、制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理

　　(1)制定成本計劃,。主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分,。制定項目成本計劃具體包括：一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標，項目批準立項后,，該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標,，這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計劃目標,。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標進行分解,，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設計的依據(jù)或限制,，對項目單元的功能,、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中,，應注意各成本限額之間的平衡,，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證,，是實現(xiàn)項目總體功能目標,、質(zhì)量目標和工期目標之間均衡的保證。三是成本估算,。隨著項目的深入,、技術(shù)方案和實施方案的細化,，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算,，并以此估計值和限額值相比，結(jié)合具體情況,，對項目進行優(yōu)化組合,。四是調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總,，并與原成本計劃目標對比,，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程,。

　　(2)全過程成本控制,。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制,，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分,，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段,。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制,。二是設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點,，其對工程造價的影響在75%以上,，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作,，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估,，確定補償標準和額度,，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約;另一方面,，要強化動遷收尾的管理和控制,。四是招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算,。五是施工階段的成本控制,。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程,、落實管理人員的職能和任務;熟悉設計圖紙和設計要求,，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算，復核工程付款賬單,，嚴格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作,。施工階段的設計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應有一個嚴密的管理控制體系,。六是結(jié)算階段的成本控制,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性,、復雜性,。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應建立結(jié)算原則會議確認制,、二次復核制,、審計和獎懲機制,。

　　3、逐步引進科學的成本管理方法

　　具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理,。目標成本法的基本思想：制定目標成本,，將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解;再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃,，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析,，找出差距，分析原因,，制定改進措施,。

　　作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費,、實現(xiàn)持續(xù)改善,、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動,。

　　隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當前面臨的經(jīng)濟形勢,，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階,，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益,，才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展,，才能順利地度過當前的危機,。