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抵押權清償順序詳解：已登記與未登記如何受償,？

如果抵押權未設立呢,？

租賃合同抵押 2019-09-06 14:22:47

問題來源：

2016年6月6日,，甲與乙簽訂委托合同,，委托乙出租自有房屋一套并代收租金,，委托期間為2016年6月6日至2018年7月31日。
2016年8月1日，乙以甲的名義與丙簽訂書面房屋租賃合同，租期為2016年8月1日至2018年7月31日,，租金每月2萬元。2017年6月,，該房屋衛(wèi)生間管道嚴重漏水,，丙請求甲維修，甲以租賃合同中未約定由其承擔維修義務為由拒絕,，丙自行維修,，花費2000元。
2018年2月,，甲欲出售該房屋,，遂通知丙解除租賃合同，丙以甲無權任意解除合同為由拒絕,。2018年3月5日，甲在未告知丙的情況下,，與丁簽訂買賣合同,，以800萬元的價格將房屋出售給丁。
為支付房款,，2018年3月11日,，丁與戊、庚簽訂借款合同,，分別自戊,、庚處借款500萬元和300萬元，借款期限均為3個月,。同時,，丁還分別與戊、庚約定以房屋作為借款抵押,。次日,，丁向甲支付了房款。2018年3月20日,，甲和丁辦理了房屋過戶登記,。隨后，丁為戊,、庚辦理了順位相同的房屋抵押登記,。
2018年4月2日,，丁以其為房屋所有權人為由，要求丙搬離,，丙拒絕,，并以承租人享有優(yōu)先購買權為由，要求丁承擔賠償責任,。
因丁無力償還戊,、庚的借款，2018年7月12日,，戊,、庚主張實現抵押權。房屋拍賣所得價款為720萬元,，戊,、庚均要求就拍賣所得價款全額實現自己的債權。
要求：
根據上述資料,，分別回答下列問題,。

（1）如果2016年8月1日，乙以甲的名義與自己簽訂書面房屋租賃合同,，該合同效力如何,？并說明理由。

該合同效力待定,。根據規(guī)定,，代理人不得以被代理人的名義與自己實施民事法律行為，但被代理人同意或者追認的除外,。在本題中,，如果2016年8月1日，乙以甲的名義與自己簽訂書面房屋租賃合同屬于自己代理,，所訂合同效力待定,，如果被代理人甲同意或追認，合同有效,。

（2）衛(wèi)生間管道嚴重漏水的維修費用2000元應當由誰承擔,？并說明理由。

應當由甲承擔,。根據規(guī)定,，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修；出租人未履行維修義務的,，承租人可以自行維修,，維修費用由出租人負擔。

（3）甲是否有權解除與丙的租賃合同,？并說明理由,。

甲無權解除合同,。因為雙方當事人書面約定租賃期間為2016年8月1日至2018年7月31日，該約定有效,；租賃期間,，承租人丙并不存在違約行為，出租人甲無權在2018年2月份租賃期間未滿時任意解除租賃合同,。

（4）丁是否有權要求丙搬離房屋,？并說明理由。

丁無權要求丙搬離房屋,。因為“買賣不破租賃”,，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力,。

（5）丙是否有權要求丁承擔賠償責任,？并說明理由。

丙無權要求丁承擔賠償責任,。根據規(guī)定,，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的,，人民法院應予支持,。

（6）戊和庚應如何就房屋拍賣所得價款實現各自的抵押權？并說明理由,。

按債權比例清償,。根據規(guī)定，抵押權已登記的,，按照登記的先后順序清償；順序相同的,，按照債權比例清償,。

查看完整問題

宮老師

2019-09-06 14:54:46 2225人瀏覽

勤奮刻苦的同學,，您好：

老師在這里給您總結一下~

同一財產上多個抵押權并存時的清償順序：

（1）抵押權已登記的,，按照登記的先后順序清償；順序相同的,，按照債權比例清償,；

（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；

（3）抵押權未登記的,，按照債權比例清償,。

您再理解一下呢~

祝您考試順利~~
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