第八節(jié)  特定應稅行為的增值稅計稅方法

三、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務的增值稅征收管理

【解釋1】納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)）,，適用本辦法,。

【解釋2】取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買,、接受捐贈,、接受投資入股,、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

【提示】納稅人提供道路通行服務不適用本辦法,。

（一）一般納稅人出租不動產(chǎn)

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額,。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市,、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅,。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的,，納稅人向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅,。

2.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅,。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市,、區(qū)）的，納稅人應按照3%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅,。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的,，納稅人應向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅,。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行,。

（二）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

1.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）,，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的,，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市,、區(qū)）的,，納稅人應向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

2.其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房）,，按照5%的征收率計算應納稅額,，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅,。

（三）預繳與申報

1.納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的,，由直轄市或計劃單列市稅務局決定是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款,。

2.納稅人出租不動產(chǎn)，按照規(guī)定需要預繳稅款的,，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款,。

3.預繳稅款的計算

（1）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅價÷（1+9%）×3%

（2）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的,，除個人出租住房外,，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅價÷（1+5%）×5%

（3）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅價÷（1+5%）×1.5%

（4）其他個人出租不動產(chǎn),，按照以下公式計算應納稅款：

出租住房：應納稅款=含稅價÷（1+5%）×1.5%

出租非住房：應納稅款=含稅價÷（1+5%）×5%