120頁綜合題5第3問 vs 121頁綜合題6第4問
為什么同樣是求增值稅銷項稅額,，房企售房都采用一般計稅,，但是前一個不用銷售收入減去地價款，而后一個卻要呢,？ 房企售房采用一般計稅,，增值稅銷項稅不應該就是（全部價款和價外費—地價款）除以1.09*0.09嗎？綜合題五那里為什么不用這個公式算
問題來源：
某市房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）2020年開發(fā)一寫字樓,，有關(guān)經(jīng)營情況如下：
（1）購買土地使用權(quán)支付出讓金78000萬元（已取得省級財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)），按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費合計3150萬元,，使用該土地面積的80%開發(fā)寫字樓,，寫字樓面積共50000平方米。
（2）開發(fā)過程中發(fā)生建筑安裝工程費5280萬元,，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費980萬元,，開發(fā)間接費用260萬元，2020年10月末全部完工,。
（3）發(fā)生銷售費用300萬元，財務(wù)費用180萬元,，管理費用220萬元,；該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，當?shù)厥≌?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為10%,。
（4）該工程完工后即開盤銷售,，銷售寫字樓35000平方米，取得含稅銷售收入180000萬元,，建造過程中全部可抵扣的進項稅額為4500萬元,。當?shù)卦试S扣除地方教育附加。
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題,。
（1）購買土地使用權(quán)支付出讓金78000萬元（已取得省級財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)），按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費合計3150萬元,，使用該土地面積的80%開發(fā)寫字樓,，寫字樓面積共50000平方米。
（2）開發(fā)過程中發(fā)生建筑安裝工程費5280萬元,，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費980萬元,，開發(fā)間接費用260萬元，2020年10月末全部完工,。
（3）發(fā)生銷售費用300萬元，財務(wù)費用180萬元,，管理費用220萬元,；該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，當?shù)厥≌?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為10%,。
（4）該工程完工后即開盤銷售,，銷售寫字樓35000平方米，取得含稅銷售收入180000萬元,，建造過程中全部可抵扣的進項稅額為4500萬元,。當?shù)卦试S扣除地方教育附加。
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題,。
（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年計算土地增值稅時準予扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。
準予扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=（78000+3150）×80%×35000/50000=45444（萬元）
（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年計算土地增值稅時準予扣除的開發(fā)成本。
準予扣除的開發(fā)成本=（5280+980+260）×35000/50000=4564（萬元）
（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年計算土地增值稅時準予扣除的開發(fā)費用,。
準予扣除的開發(fā)費用=（45444+4564）×10%=5000.8（萬元）
（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年計算土地增值稅時準予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費,。
增值稅銷項稅額=（180000-78000×80%×35000÷50000）÷（1+9%）×9%=11255.78（萬元）
增值稅應納稅額=11255.78-4500=6755.78（萬元）
城建稅及附加=6755.78×（7%+3%+2%）=810.69（萬元）
增值稅應納稅額=11255.78-4500=6755.78（萬元）
城建稅及附加=6755.78×（7%+3%+2%）=810.69（萬元）
（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年應繳納的土地增值稅。
加計扣除金額=（45444+4564）×20%=10001.6（萬元）
扣除項目金額合計=45444+4564+5000.8+810.69+10001.6=65821.09（萬元）
不含增值稅收入=180000-11255.78=168744.22（萬元）
增值額=168744.22-65821.09=102923.13（萬元）
增值率=102923.13÷65821.09×100%=156.37%
適用稅率50%,，速算扣除系數(shù)15%,。
應繳納土地增值稅=102923.13×50%-65821.09×15%=41588.4（萬元）。
扣除項目金額合計=45444+4564+5000.8+810.69+10001.6=65821.09（萬元）
不含增值稅收入=180000-11255.78=168744.22（萬元）
增值額=168744.22-65821.09=102923.13（萬元）
增值率=102923.13÷65821.09×100%=156.37%
適用稅率50%,，速算扣除系數(shù)15%,。
應繳納土地增值稅=102923.13×50%-65821.09×15%=41588.4（萬元）。
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盧老師
2021-08-26 22:12:53 1706人瀏覽
哈嘍,！努力學習的小天使：
因為房開企業(yè)轉(zhuǎn)讓自建的不動產(chǎn),，采用一般計稅方法的，以轉(zhuǎn)讓收入減除地價款作為銷售額,；如果采用的是簡易計稅方法,，是全額納稅的，不能扣除地價款,。第5題就是在“其他相關(guān)資料”中給出企業(yè)選擇簡易計稅,，所以全額納稅，不能扣除地價,，并且簡易計稅適用征收率5%,，所以應納增值稅稅額=120000/（1+5%）*5%。
每個努力學習的小天使都會有收獲的,，加油,！
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