本題考查增值稅、城建稅及附加,、土地增值稅的混合計算。

【解題關鍵】

本題比較復雜，但是土地增值稅的計算本身有規(guī)律可循,，分為五個步驟，按部就班計算即可,，考生需要注意的是每個步驟中又存在細節(jié)的考點,，尤其是增值稅的計算以及扣除項目的計算,。

問題（1）：出租部分，按照不含增值稅租金收入計算銷項稅額,；銷售部分,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷項稅額=[全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款（注意可以扣除的土地價款需要進行配比,，只能扣除“已經(jīng)開發(fā)且已經(jīng)銷售”的部分對應的土地價款）]÷（1+9%）×9%。

問題（2）：本題中城建稅及附加以實際繳納的增值稅為依據(jù)計算,。銷項稅額為問題（1）中計算的結(jié)果,，準予抵扣的進項稅額為業(yè)務（3）中給出的350萬元。

問題（3）~（6）：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn),，扣除項目包括五大類：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額=納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款1750萬元+納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用（本題不涉及）+為取得土地使用權(quán)而支付的契稅52.5萬元,；考生應關注分期開發(fā)、分期銷售的情況,，根據(jù)配比原則,，扣除項目的金額只對應“已經(jīng)開發(fā)且已經(jīng)銷售”的部分，本題受讓土地開發(fā)80%的面積,，開發(fā)的項目銷售80%的面積,。

②房地產(chǎn)開發(fā)成本（本題已直接給出金額2250萬元，但是只銷售了80%的面積,，所以還要乘以80%）,。

③房地產(chǎn)開發(fā)費用,，分兩種情況：

a.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

b.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（本題適用此情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)（本題給出扣除比例是9%）

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（即城建稅及附加,，它們的計算依據(jù)是銷售建筑面積已納的增值稅,，銷項稅額=（7648-1750×80%×80%）/（1+9%）×9%=539.01（萬元），全部進項稅額是350萬元,，但是實際銷售面積為全部建筑面積的80%,，所以城建稅及附加的計算依據(jù)=銷售建筑面積的銷項稅額539.01-銷售建筑面積對應的進項稅額350×80%。一定注意,，這里城建稅及附加的計算不能以第（1）問中的銷項稅額為基礎,，也不能直接用第（2）問的結(jié)果替代）。

⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目（考生應注意此扣除項目僅針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房）：

加計扣除=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

（2）計算土地增值稅

①不含稅收入=含稅收入-銷項稅額（指銷售部分的銷項稅額）,。

②扣除項目金額,。

③增值額=不含稅收入-扣除項目金額。

④增值率=增值額÷扣除項目金額×100%,，進而判斷適用稅率和速算扣除系數(shù),。

⑤土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。