本題考查增值稅,、城建稅及附加,、土地增值稅的混合計(jì)算。

【解題關(guān)鍵】

本題比較復(fù)雜,，但是土地增值稅的計(jì)算本身有規(guī)律可循,，分為五個(gè)步驟，按部就班計(jì)算即可,，考生需要注意的是每個(gè)步驟中又存在細(xì)節(jié)的考點(diǎn),，尤其是增值稅的計(jì)算以及扣除項(xiàng)目的計(jì)算。

問(wèn)題（1）：出租部分，按照不含增值稅租金收入計(jì)算銷項(xiàng)稅額,；銷售部分,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=[全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款（注意可以扣除的土地價(jià)款需要進(jìn)行配比，只能扣除“已經(jīng)開(kāi)發(fā)且已經(jīng)銷售”的部分對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款）]÷（1+9%）×9%,。

問(wèn)題（2）：本題中城建稅及附加以實(shí)際繳納的增值稅為依據(jù)計(jì)算,。銷項(xiàng)稅額為問(wèn)題（1）中計(jì)算的結(jié)果，準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為業(yè)務(wù)（3）中給出的350萬(wàn)元,。

問(wèn)題（3）~（6）：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn),，扣除項(xiàng)目包括五大類：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額=納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款1750萬(wàn)元+納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（本題不涉及）+為取得土地使用權(quán)而支付的契稅52.5萬(wàn)元；考生應(yīng)關(guān)注分期開(kāi)發(fā),、分期銷售的情況,，根據(jù)配比原則，扣除項(xiàng)目的金額只對(duì)應(yīng)“已經(jīng)開(kāi)發(fā)且已經(jīng)銷售”的部分,，本題受讓土地開(kāi)發(fā)80%的面積,，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目銷售80%的面積。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（本題已直接給出金額2250萬(wàn)元,，但是只銷售了80%的面積,，所以還要乘以80%）。

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,，分兩種情況：

a.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)

b.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（本題適用此情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)（本題給出扣除比例是9%）

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（即城建稅及附加，它們的計(jì)算依據(jù)是銷售建筑面積已納的增值稅,，銷項(xiàng)稅額=（7648-1750×80%×80%）/（1+9%）×9%=539.01（萬(wàn)元）,，全部進(jìn)項(xiàng)稅額是350萬(wàn)元，但是實(shí)際銷售面積為全部建筑面積的80%,，所以城建稅及附加的計(jì)算依據(jù)=銷售建筑面積的銷項(xiàng)稅額539.01-銷售建筑面積對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額350×80%,。一定注意，這里城建稅及附加的計(jì)算不能以第（1）問(wèn)中的銷項(xiàng)稅額為基礎(chǔ),，也不能直接用第（2）問(wèn)的結(jié)果替代）,。

⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（考生應(yīng)注意此扣除項(xiàng)目?jī)H針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房）：

加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

（2）計(jì)算土地增值稅

①不含稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額（指銷售部分的銷項(xiàng)稅額）。

②扣除項(xiàng)目金額,。

③增值額=不含稅收入-扣除項(xiàng)目金額,。

④增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%，進(jìn)而判斷適用稅率和速算扣除系數(shù),。

⑤土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù),。