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視同銷售交增值稅如何計(jì)算?

老師,,房產(chǎn)企業(yè)銷售商品房一般計(jì)稅方法不是按差額計(jì)稅么?為什么不減成本,?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理增值稅專用發(fā)票 2021-07-13 17:12:57

問題來源:

某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱“甲公司”)為增值稅一般納稅人,,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,,2020年7月發(fā)生如下經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù):
(1)將一套自行開發(fā)的房屋無償贈(zèng)送給乙公司,該房屋成本價(jià)為270萬元,,按照甲公司最近時(shí)期銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定不含稅價(jià)值為300萬元。
(2)采用直接收款交易方式銷售可直接辦理入住的商品房,,含稅房款117300萬元,已開具增值稅普通發(fā)票,,銷售建筑面積為49000平方米,;該項(xiàng)目可供銷售建筑面積為70000平方米,該項(xiàng)目支付土地出讓金120000萬元,,已取得符合規(guī)定的有效憑證,。
(3)采取預(yù)收款方式銷售商品房,,收到預(yù)收賬款9990萬元,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,。
(4)銷售《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前的住宅,,客戶辦理入住并向其收取含稅價(jià)款12600萬元,選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,。
(5)購(gòu)買一臺(tái)機(jī)械設(shè)備,,增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價(jià)款為300萬元。
(6)購(gòu)入一處不動(dòng)產(chǎn),,增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價(jià)款為6000萬元,。
(7)支付適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi),增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價(jià)款為1800萬元,。
(8)以包工包料方式將某建筑工程項(xiàng)目公開招標(biāo),,丙建筑公司中標(biāo)承建該工程項(xiàng)目,支付工程結(jié)算價(jià)款,,取得增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價(jià)款為22500萬元,。
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問題,,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 
(1)甲公司無償贈(zèng)送給乙公司的房屋是否應(yīng)繳納增值稅,?如果應(yīng)繳納,,請(qǐng)計(jì)算相應(yīng)的增值稅額,。
甲公司無償贈(zèng)送給乙公司的房屋視同銷售不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)繳納增值稅,。
銷項(xiàng)稅額=300×9%=27(萬元) 
(2)計(jì)算甲公司銷售可直接辦理入住的商品房的銷項(xiàng)稅額。
銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
銷項(xiàng)稅額=(117300-120000×49000÷70000)÷(1+9%)×9%=2749.54(萬元) 
(3)計(jì)算甲公司預(yù)售商品房應(yīng)預(yù)繳的增值稅,。
應(yīng)預(yù)繳增值稅=9990÷(1+9%)×3%=274.95(萬元)
(4)計(jì)算甲公司銷售2016年4月30日之前的住宅應(yīng)繳納的增值稅,。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,,應(yīng)納增值稅額=12600÷(1+5%)×5%=600(萬元)
(5)計(jì)算甲公司當(dāng)月可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
購(gòu)買機(jī)械設(shè)備可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=300×13%=39(萬元)
購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=6000×9%=540(萬元)
支付設(shè)計(jì)費(fèi)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=1800×6%=108(萬元)
支付給丙建筑公司的工程結(jié)算款可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=22500×9%=2025(萬元)
可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額合計(jì)數(shù)=39+540+108+2025=2712(萬元) 
(6)計(jì)算甲公司2020年7月應(yīng)繳納的增值稅,。[不考慮業(yè)務(wù)(3)]
①一般計(jì)稅方法:
銷項(xiàng)稅額=27+2749.54=2776.54(萬元)
進(jìn)項(xiàng)稅額為2712萬元
應(yīng)納增值稅=2776.54-2712=64.54(萬元)
②簡(jiǎn)易計(jì)稅方法:應(yīng)納增值稅為600萬元
應(yīng)納增值稅合計(jì)數(shù)=64.54+600=664.54(萬元) 
(7)甲公司銷售商品房在開具發(fā)票時(shí),,有何特殊要求,?
應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼(無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫),,“單位”欄填寫面積單位,,備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址,。
查看完整問題

閆老師

2021-07-14 11:52:57 3637人瀏覽

勤奮可愛的學(xué)員,,您好:

您的理解是正確的。

本題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn),,采用一般計(jì)稅方法,,是應(yīng)該差額確認(rèn)銷售額,計(jì)算繳納增值稅,。

但是因?yàn)楸绢}中沒有給出取得的土地價(jià)款,,所以沒有扣減項(xiàng)目,,所以沒有進(jìn)行差額計(jì)算。

如果題目中給出了土地價(jià)款的話,,是要按照差價(jià)計(jì)算銷售額的,。視同銷售和正常銷售處理的情況一樣。

您再理解一下,,如還有問題歡迎隨時(shí)交流,祝您輕松過關(guān)~~


每個(gè)努力學(xué)習(xí)的小天使都會(huì)有收獲的,,加油,!
有幫助(4) 答案有問題,?
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