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視同銷售交增值稅如何計算？

老師,，房產(chǎn)企業(yè)銷售商品房一般計稅方法不是按差額計稅么,？為什么不減成本？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理一般納稅人應(yīng)納稅額計算實例 2021-07-13 17:12:57

問題來源：

某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）為增值稅一般納稅人,，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，2020年7月發(fā)生如下經(jīng)營業(yè)務(wù)：
（1）將一套自行開發(fā)的房屋無償贈送給乙公司,，該房屋成本價為270萬元,，按照甲公司最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定不含稅價值為300萬元。
（2）采用直接收款交易方式銷售可直接辦理入住的商品房,，含稅房款117300萬元,，已開具增值稅普通發(fā)票，銷售建筑面積為49000平方米,；該項目可供銷售建筑面積為70000平方米,，該項目支付土地出讓金120000萬元,，已取得符合規(guī)定的有效憑證。
（3）采取預(yù)收款方式銷售商品房,，收到預(yù)收賬款9990萬元,，適用一般計稅方法計稅。
（4）銷售《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前的住宅,，客戶辦理入住并向其收取含稅價款12600萬元，選擇簡易計稅方法,。
（5）購買一臺機械設(shè)備,，增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價款為300萬元。
（6）購入一處不動產(chǎn),，增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價款為6000萬元,。
（7）支付適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計費，增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價款為1800萬元,。
（8）以包工包料方式將某建筑工程項目公開招標(biāo),，丙建筑公司中標(biāo)承建該工程項目，支付工程結(jié)算價款,，取得增值稅專用發(fā)票注明的不含稅價款為22500萬元,。
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）甲公司無償贈送給乙公司的房屋是否應(yīng)繳納增值稅？如果應(yīng)繳納，請計算相應(yīng)的增值稅額,。

甲公司無償贈送給乙公司的房屋視同銷售不動產(chǎn)，應(yīng)繳納增值稅,。
銷項稅額=300×9%=27（萬元）

（2）計算甲公司銷售可直接辦理入住的商品房的銷項稅額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
銷項稅額=（117300-120000×49000÷70000）÷（1+9%）×9%=2749.54（萬元）

（3）計算甲公司預(yù)售商品房應(yīng)預(yù)繳的增值稅,。

應(yīng)預(yù)繳增值稅=9990÷（1+9%）×3%=274.95（萬元）

（4）計算甲公司銷售2016年4月30日之前的住宅應(yīng)繳納的增值稅。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅,，應(yīng)納增值稅額=12600÷（1+5%）×5%=600（萬元）

（5）計算甲公司當(dāng)月可抵扣的進(jìn)項稅額,。

購買機械設(shè)備可抵扣的進(jìn)項稅額=300×13%=39（萬元）
購置不動產(chǎn)可抵扣的進(jìn)項稅額=6000×9%=540（萬元）
支付設(shè)計費可抵扣的進(jìn)項稅額=1800×6%=108（萬元）
支付給丙建筑公司的工程結(jié)算款可抵扣的進(jìn)項稅額=22500×9%=2025（萬元）
可抵扣的進(jìn)項稅額合計數(shù)=39+540+108+2025=2712（萬元）

（6）計算甲公司2020年7月應(yīng)繳納的增值稅,。[不考慮業(yè)務(wù)（3）]

①一般計稅方法：
銷項稅額=27+2749.54=2776.54（萬元）
進(jìn)項稅額為2712萬元
應(yīng)納增值稅=2776.54-2712=64.54（萬元）
②簡易計稅方法：應(yīng)納增值稅為600萬元
應(yīng)納增值稅合計數(shù)=64.54+600=664.54（萬元）

（7）甲公司銷售商品房在開具發(fā)票時,，有何特殊要求,？

應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù),、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫）,，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址,。

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