項目

具體規(guī)定

清算

單位

（1）以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算

（2）對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算

清算條件

應(yīng)進行

清算的

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行清算的

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況

項目

具體規(guī)定

非直接銷售和自用的確認

視同銷售

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵、對外投資,、分紅,、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn)

（2）將開發(fā)的部分房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售

不視同銷售

將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途

項目

具體規(guī)定

清算

時間

凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項目,，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)

凡屬稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在接到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90日內(nèi),，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)

項目

具體規(guī)定

應(yīng)稅收入的確認

已全額開具商品房銷售發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認收入

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入

房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售行為跨越“營改增”前后的,，按以下方法確定土地增值稅應(yīng)稅收入：

土地增值稅清算應(yīng)稅收入=“營改增”前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+ “營改增”后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

項目

具體規(guī)定

扣除項目的規(guī)定

可據(jù)實扣除的項目

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房,、會所、停車場（庫）,、物業(yè)管理場所,、變電站、熱力站,、水廠,、文體場館、學校,、幼兒園,、托兒所、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施,，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的→其成本、費用可以扣除

②建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的→其成本,、費用可以扣除

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的→應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用

（2）契稅的處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除

（3）拆遷安置費的扣除規(guī)定：

①支付給回遷戶的補差價款→計入拆遷補償費

回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款→應(yīng)抵減本項目拆遷補償費

②貨幣安置拆遷的→房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費

核定扣除的項目

前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的

不可扣除的項目

（1）除另有規(guī)定外,，發(fā)生的相關(guān)成本、費用,，不能提供合法有效憑證的

（2）預提費用,，除另有規(guī)定外，不得扣除

項目

具體規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收

按不低于預征率的征收率核定征收

（1）依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（3）雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或成本資料、收入憑證,、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算,，逾期仍不清算的

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的

清算后轉(zhuǎn)讓

在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算

單位建筑面積成本費用=清算時扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

清算后的補稅與滯納金

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,，不加收滯納金