配比原則的兩道題對比
老師,637頁第2題,,說“銷售建筑面積的80%”.計算土地成本和房產(chǎn)開發(fā)成本,,都遵循配比原則,各按80%去乘,; 而622頁真題45,,說“受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)”。這個題又只是土地成本有按配比,,而項目開發(fā)成本的那個6000萬沒有按配比,。 我兩個搞不清。請問這是為什么,?謝謝,!
問題來源:
(其他相關(guān)資料:該公司計算土地增值稅可扣除的稅金及附加為100萬元,;當?shù)仄醵惗惵蕿?%;房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按照規(guī)定相關(guān)上限執(zhí)行,;該項目已預繳土地增值稅1000萬元)
要求:根據(jù)上述資料,,按照下列序號回答問題,如有計算需計算出合計數(shù),。
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率為9%,,房地產(chǎn)開發(fā)公司一般納稅人計算增值稅銷項稅時,,可從銷售額中扣減支付給政府的土地價款,扣減比例是銷售的建筑面積占可售面積的比例,。支付土地價款需取得財政票據(jù),。這一扣減的政策原理是平衡政府收取土地價款無法提供增值稅專用發(fā)票,,所以納稅人無法抵扣進項稅;由于納稅人繳納契稅取得的完稅憑證不是財政票據(jù),,所以這里只減除土地價款不減除契稅,。
土地增值稅中取得土地使用權(quán)支付的金額包括契稅,,與增值稅計算銷項稅中支付土地價款不是等同口徑,,考生這里要注意打好增值稅相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)。
可扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=7210×80%=5768(萬元)
由于銷售面積僅為80%,,按照80%的比例計算扣除,。
可扣除的開發(fā)費用=(5768+4800)×10%=1056.8(萬元)
加計扣除=(5768+4800)×20%=2113.6(萬元)
扣除項目金額合計=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4(萬元),。
注意要用含稅收入減除銷項稅的方法計算不含稅收入。
土地增值額=18811.01-13838.4=4972.61(萬元),。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=4972.61×30%=1491.78(萬元)
應補繳土地增值稅=1491.78-1000=491.78(萬元),。

孫老師
2021-06-25 19:59:40 2682人瀏覽
尊敬的學員,您好:
本題是把受讓的土地全部都開發(fā)了,,開發(fā)之后呢只銷售了80%,,所以這個時候無論是取得土地使用權(quán)所支付的金額還是房地產(chǎn)開發(fā)成本都得按照80%這個比例來計算。
但是622頁的真題45就不一樣了,,買了一塊地但是只有50%用于開發(fā)房地產(chǎn),,并且開發(fā)的部分全部都賣了,這個時候只有取得土地使用權(quán)所支付的金額要按照50%這個開發(fā)的比例來配比就行,,開發(fā)成本不需要配比,,因為開發(fā)的項目全部都銷售了。
所以我們得先看多少地用于開發(fā)了,,然后再關(guān)注開發(fā)的房產(chǎn)是全賣了還是只賣了一部分,這里要分兩個層次來掌握,。
總而言之,,能扣除的金額,一定是“已經(jīng)開發(fā)且已經(jīng)銷售”的部分,。
祝您輕松過關(guān)
您再理解一下,,如有其他疑問歡迎繼續(xù)交流,加油,!
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