關(guān)于比例問(wèn)題解答：已售建筑面積與總可售建筑面積計(jì)算
不是說(shuō)建成后產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)務(wù)的，其成本費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除嗎,，一共面積28000，賣(mài)了23000,，有2000歸業(yè)主的,，開(kāi)發(fā)成本和土地扣除金額不應(yīng)該是（8000+18240）*25000/28000嗎？
問(wèn)題來(lái)源：
2022年1月15日,，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書(shū)》，要求對(duì)其建設(shè)的X項(xiàng)目進(jìn)行清算,。該項(xiàng)目總建筑面積28000平方米,，其中可售建筑面積26000平方米，不可售建筑面積2000平方米（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施）,。該項(xiàng)目是2016年4月初開(kāi)始開(kāi)工建造的。
截至清算前,，可售建筑面積中已出售23000平方米,，取得含稅銷(xiāo)售收入80000萬(wàn)元,。該公司對(duì)X項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅。
經(jīng)審核,，X項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計(jì)18240萬(wàn)元,；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元,；管理費(fèi)用4000萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用4500萬(wàn)元,，財(cái)務(wù)費(fèi)用3500萬(wàn)元（其中利息支出3300萬(wàn)元,，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明）,。
（其他相關(guān)資料：X項(xiàng)目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,。X項(xiàng)目清算前已預(yù)繳土地增值稅3000萬(wàn)元,。其他各項(xiàng)稅費(fèi)均已及時(shí)足額繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%,，教育費(fèi)附加征收比率3%,，地方教育附加征收比率2%）
要求：根據(jù)以上資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù),。
稅法規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,。（0.5分）
X項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=3809.52×（7%+3%+2%）=457.14（萬(wàn)元）,。（0.5分）
②允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=8000×88.46%=7076.8（萬(wàn)元）
③納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)=（16135.1+7076.8）×10%=2321.19（萬(wàn)元）
④X項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=16135.1+7076.8+2321.19+457.14+（16135.1+7076.8）×20%=30632.61（萬(wàn)元）,。（1分）
增值額=76190.48-30632.61=45557.87（萬(wàn)元）
增值率=45557.87÷30632.61×100%=148.72%，適用稅率50%,，速算扣除系數(shù)15%。
X項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=45557.87×50%-30632.61×15%-3000=15184.04（萬(wàn)元）,。（0.5分）
②不應(yīng)當(dāng)加收滯納金,。（0.5分）
理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金。（0.5分）
劉老師
2023-08-15 16:13:53 1207人瀏覽
我們可以結(jié)合實(shí)際生活看一下,，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)住房，房屋的建筑面積中含有一部分公攤面積,，這部分面積其實(shí)就是每個(gè)業(yè)主對(duì)應(yīng)的公共配套設(shè)施的面積，所以我們計(jì)算清算比例時(shí),，只根據(jù)“已售建筑面積”/“總的可售建筑面積”計(jì)算,，就相當(dāng)于已經(jīng)考慮了已售房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的屬于業(yè)主的公共配套設(shè)施，不用單獨(dú)考慮2000的部分哦~~按照題目計(jì)算就可以哦~~
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