增值稅不動(dòng)產(chǎn)異地預(yù)繳問題詳解
關(guān)于一般納稅人，小規(guī)模納稅人,，營(yíng)改增前后等情況異地不動(dòng)產(chǎn)出租,，出售預(yù)繳計(jì)算，能不能講解一下,，總是容易混淆,，很難記憶。謝謝
問題來源：
甲縣A礦業(yè)聯(lián)合企業(yè)是增值稅一般納稅人,。2020年12月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：
（1）以每噸350元（不含增值稅）價(jià)格銷售自產(chǎn)鐵選礦5萬噸，并將1萬噸用于對(duì)外投資,。
（2）將上月購(gòu)入的150萬元（不含增值稅）的鐵原礦（已取得增值稅專用發(fā)票并在上月抵扣）,，與自采的鐵原礦混合洗選加工為鐵選礦進(jìn)行銷售，不含稅銷售額為520萬元,。
（3）支付勘探服務(wù)費(fèi),，取得增值稅專用發(fā)票，注明稅額68萬元,；購(gòu)買開采設(shè)備,，取得增值稅專用發(fā)票，注明稅額210萬元,。
（4）承租一棟樓房,，一樓作為職工食堂兼管理流程展示廳，二樓以上由廠部研發(fā)機(jī)構(gòu)使用,。合同約定,，租期5年，不含稅租金共計(jì)180萬元,，按年支付,。本月支付第一年租金，取得增值稅專用發(fā)票,，注明金額36萬元,，稅額3.24萬元。
（5）進(jìn)口一批生產(chǎn)工具,，成交價(jià)格折合人民幣300萬元,，海運(yùn)費(fèi)4萬元人民幣，保險(xiǎn)費(fèi)無法查明,。取得海關(guān)填發(fā)的稅款專用繳款書并繳納相關(guān)稅金,。
（6）轉(zhuǎn)讓一座位于乙縣的2019年5月購(gòu)置的器材庫(kù),，含增值稅轉(zhuǎn)讓價(jià)545萬元，購(gòu)置原價(jià)230萬元（含稅）,。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)罔F原礦資源稅稅率為4%,，鐵選礦資源稅稅率為2%，生產(chǎn)工具進(jìn)口關(guān)稅稅率為5%,，本月取得的相關(guān)票據(jù)均符合稅法規(guī)定并在本月申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）
要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問題。
（1）計(jì)算業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納的資源稅,。
資源稅在應(yīng)稅產(chǎn)品銷售或自用環(huán)節(jié)計(jì)算繳納,，以資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品贈(zèng)與、投資,，視同應(yīng)稅產(chǎn)品銷售繳納資源稅,。
業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納資源稅=（5+1）×350×2%=42（萬元）。
【查書】資源稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 參考教材P373,、P378,；參考輕一P530、P537-P538
（2）計(jì)算業(yè)務(wù)（2）應(yīng)納的資源稅,。
該企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額時(shí),，準(zhǔn)予扣減的外購(gòu)鐵選礦購(gòu)進(jìn)金額=150×（4%÷2%）=300（萬元）。
業(yè)務(wù)（2）應(yīng)納資源稅=（鐵選礦銷售金額-準(zhǔn)予扣減的外購(gòu)鐵選礦購(gòu)進(jìn)金額）×稅率=（520-300）×2%=4.4（萬元）,。
【查書】資源稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 參考教材P373,、P378；參考輕一P530,、P537-P538
（3）計(jì)算業(yè)務(wù)（3）和業(yè)務(wù)（4）準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,。
納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn),，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目,，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目,、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的,，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中全額抵扣。
業(yè)務(wù)（3）和業(yè)務(wù)（4）準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=68+210+3.24=281.24（萬元）,。
【查書】準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 參考教材P63,、P65；參考輕一P86,、P94
（4）計(jì)算業(yè)務(wù)（5）該企業(yè)應(yīng)納的進(jìn)口關(guān)稅,。
業(yè)務(wù)（5）該企業(yè)應(yīng)納的進(jìn)口關(guān)稅=（300+4）×（1+0.3%）×5%=15.25（萬元）。
【查書】關(guān)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 參考教材P359,、P362,；參考輕一P503,、P508
（5）計(jì)算業(yè)務(wù)（5）該企業(yè)被海關(guān)代征的進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。
業(yè)務(wù)（5）該企業(yè)被海關(guān)代征的進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅=（300+4）×（1+0.3%）×（1+5%）×13%=41.62（萬元）,。
【查書】進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 參考教材P88,；參考輕一P115
（6）計(jì)算業(yè)務(wù)（1）增值稅的銷項(xiàng)稅額,。
業(yè)務(wù)（1）增值稅銷項(xiàng)稅額=（5+1）×350×13%=273（萬元）,。
【查書】銷項(xiàng)稅額的計(jì)算 參考教材P55；參考輕一P78
（7）計(jì)算業(yè)務(wù)（2）增值稅的銷項(xiàng)稅額,。
業(yè)務(wù)（2）增值稅銷項(xiàng)稅額=520×13%=67.6（萬元）,。
【查書】銷項(xiàng)稅額的計(jì)算 參考教材P55；參考輕一P78
（8）計(jì)算業(yè)務(wù)（6）在乙縣預(yù)繳的增值稅,。
業(yè)務(wù)（6）在乙縣預(yù)繳的增值稅=（545-230）/(1+5%)×5%=15（萬元）,。
【查書】納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅預(yù)繳稅款的計(jì)算 參考教材P77；參考輕一P103
（9）計(jì)算該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的增值稅,。
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅銷項(xiàng)稅額=545/(1+9%)×9%=45（萬元）
該企業(yè)當(dāng)月增值稅的銷項(xiàng)稅額=273+67.6+45=385.6（萬元）
該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的增值稅=385.6-281.24-41.62-15=47.74（萬元）,。
【查書】增值稅一般納稅人應(yīng)納稅額的計(jì)算 參考教材P55；參考輕一P99
張老師
2021-08-09 03:01:59 5309人瀏覽
1,、建筑服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)計(jì)稅規(guī)則一覽表
納稅人行為及性質(zhì) | 項(xiàng)目情況（“營(yíng)改增”為界） | 計(jì)稅方法 | 異地提供建筑服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)租賃 | 申報(bào)納稅 |
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行為 | 性質(zhì) | 稅額預(yù)繳及計(jì)算 | 主管稅局 | 稅額計(jì)算 | 主管稅局 |
| ||
建筑服務(wù) | 一般 納稅 人 | 老項(xiàng)目 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3% | 建筑服 務(wù)發(fā)生 地稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)納稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-預(yù)繳 | 機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) |
|
一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+9%）×2% | 應(yīng)納稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳 | ||||||
新項(xiàng)目 | ||||||||
小規(guī)模納稅人（不含自然人） | 新項(xiàng)目或老項(xiàng)目 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3% | 應(yīng)納稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-預(yù)繳 |
| |||
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃 | 一般納稅人 | 前取得 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | 不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | 機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | |
一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3% | 應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳 | ||||||
后取得 | ||||||||
小規(guī)模納稅人 | 前或后取得 | 簡(jiǎn)易 | 個(gè)體戶出租住房 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% | 應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%-預(yù)繳 |
| |||
—— | —— | 自然人出租住房 應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% | 不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) |
| ||||
自然人出租非住房 應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% |
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除上述情形以外 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | 不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | 機(jī)構(gòu) 所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) |
| ||||
2,、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)稅規(guī)則一覽表
納稅人分類及性質(zhì) |
| 項(xiàng)目情況（“營(yíng)改增”為界） | 計(jì)稅方法 | 預(yù)繳稅款 | 申報(bào)納稅 | |
分類 | 性質(zhì) |
| 稅額預(yù)繳及計(jì)算 | 稅額計(jì)算 | ||
房開企業(yè) | 一般納 稅人 |
| 老項(xiàng)目 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 |
| 一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3% | 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-土地價(jià)）÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳 | |||
| 新項(xiàng)目 | |||||
小規(guī)模納稅人 |
| 新或老項(xiàng)目 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | |
非房開企業(yè) | 一般納 稅人 |
| 前取得 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 |
| 一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳 | |||
| 前自建 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | ||
| 一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳 | |||
| 后取得 | 一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳 | ||
| 后自建 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳 | |||
小規(guī)模納稅人（個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房除外） |
| 前或后取得 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | |
| 前或后自建 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | |||
個(gè)人 （住房） |
| —— | —— | 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | ||
| 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | |||||
3,、總結(jié)問題：
1. 預(yù)征率的規(guī)定：
（ 1）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí) ——3%；
（ 2）二手房銷售 ——5%,；
（ 3）不動(dòng)產(chǎn)租賃 ——3%,、 5%；
（ 4）跨縣市建筑服務(wù) ——2%,、 3%,。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)：
老項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）→實(shí)行全額計(jì)稅，按照 5%征收率計(jì)算納稅,；新項(xiàng)目→實(shí)行差額核定銷售額,，按照 9%計(jì)提銷項(xiàng)稅額。
預(yù)售時(shí)：
老項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）→預(yù)收款÷（ 1+5%）× 3%,。新項(xiàng)目→預(yù)收款÷（ 1+9%）× 3%,。
3. 非房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己使用過的不動(dòng)產(chǎn)：
（ 1）先買后賣：
老項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）：屬地和機(jī)構(gòu)均為差額。新項(xiàng)目：屬地 ——差額,；機(jī)構(gòu)——全額,。
（ 2）自建再賣：
老項(xiàng)目 +新項(xiàng)目 ——屬地和機(jī)構(gòu)均為全額。
4. 個(gè)人銷售住房：
（ 1） 2年以下的：普通住房 +非普通住房 ——均全額計(jì)稅,。
（ 2） 2年以上：
普通住房 →所有地區(qū)均免稅,。
非普通住房：北上廣深 →差額計(jì)稅,；其他地區(qū) →免稅。
（ 3）丟失發(fā)票的：
2016 年 4月 30日以前繳納契稅的：
應(yīng)納稅額 =[全部交易價(jià)格（含增值稅） -契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅） ]÷（ 1+5%）× 5% 2016 年 5月 1日及以后繳納契稅的：
應(yīng)納稅額 =[全部交易價(jià)格（含增值稅）÷（ 1+5%） -契稅計(jì)稅金額（不含增值稅） ]× 5%
5. 不動(dòng)產(chǎn)租賃：
（ 1）個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租非住房 →5%,；
（ 2）個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房 → 1.5% ,；
（ 3）個(gè)體戶需要預(yù)繳稅款，而其他個(gè)人不實(shí)行預(yù)繳,，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款,。
6. 建筑服務(wù)：
（ 1）清包工 +甲供工程 →不論新老項(xiàng)目，均可采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,。
（ 2）跨縣市：簡(jiǎn)易計(jì)稅方法→項(xiàng)目所在地,、機(jī)構(gòu)所在地均差額計(jì)稅；一般計(jì)稅方法→項(xiàng)目所在地
差額,，機(jī)構(gòu)所在地全額計(jì)稅,。
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