非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),，投資性房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量,，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,，貸方差額記入“其他綜合收益”科目,。

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日公允價(jià)值）

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益（借差）

　貸：固定資產(chǎn)（原值）

　　　其他綜合收益（貸差）

【相關(guān)鏈接1】轉(zhuǎn)換日，該資產(chǎn)仍按原有計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算,，由此產(chǎn)生資產(chǎn)賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)的差異,，若投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值<計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時(shí)性差異的應(yīng)納稅所得額為限,，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)（貸方科目所得稅費(fèi)用）,；若投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值>計(jì)稅基礎(chǔ)，雖然交易發(fā)生時(shí)既不影響會(huì)計(jì)利潤也不影響應(yīng)納稅所得額,，但屬于后續(xù)計(jì)量,，不適用于“初始確認(rèn)豁免”原則，應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債（借方科目其他綜合收益）,。

【相關(guān)鏈接2——企業(yè)所得稅】自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),，由于只是資產(chǎn)使用性質(zhì)的改變，資產(chǎn)的所有權(quán)未發(fā)生改變,，企業(yè)所得稅上不確認(rèn)利得或者損失,。企業(yè)應(yīng)將記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目的金額在所得稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整，而記入“其他綜合收益”科目的金額,，由于會(huì)計(jì)上未計(jì)入當(dāng)期損益,，無須進(jìn)行納稅調(diào)整。

【案例3-2】2013年真題（節(jié)選）

20×2年2月1日,，B公司停止自用一座辦公樓,，并與Y公司（非關(guān)聯(lián)公司）簽訂租賃協(xié)議，將其租賃給Y公司使用,，租賃期開始日為20×2年2月1日,。20×2年2月1日，B公司將該辦公樓從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算,，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,。

該辦公樓20×2年2月1日的賬面價(jià)值為800萬元，公允價(jià)值為1000萬元,，20×2年12月31日的公允價(jià)值為1100萬元,。20×2年12月31日，B公司將上述辦公樓列示為投資性房地產(chǎn)（余額為1100萬元）,，并在20×2年度損益中確認(rèn)300萬元公允價(jià)值變動(dòng)收益（投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益）,。

要求：針對(duì)資料，假定不考慮其他條件,，說明B公司的會(huì)計(jì)處理存在哪些不當(dāng)之處,，并提出恰當(dāng)?shù)奶幚硪庖姡ú豢紤]相關(guān)稅費(fèi)或遞延所得稅的影響）。

【答案】

B公司在損益中確認(rèn)300萬元公允價(jià)值變動(dòng)收益存在不當(dāng)之處,。

處理意見：有關(guān)房產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額200萬元（1000-800）應(yīng)計(jì)入其他綜合收益,，轉(zhuǎn)換日之后的公允價(jià)值變動(dòng)100萬元（1100-1000）應(yīng)計(jì)入損益（公允價(jià)值變動(dòng)收益）。

【案例3-3】2021年真題（學(xué)員回憶版）

A公司2021年將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)賬面凈值950萬元,，公允價(jià)值1100萬元,，A公司將公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額150萬元，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益,，并計(jì)入了2021年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額,。

要求：針對(duì)資料,，假定不考慮其他條件,，判斷A公司2021年相關(guān)事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理是否存在不當(dāng)之處。如果存在不當(dāng)之處,，提出恰當(dāng)?shù)奶幚硪庖姡ú豢紤]相關(guān)稅費(fèi)或遞延所得稅的影響）,。

【答案】

A公司的會(huì)計(jì)處理存在不當(dāng)之處。

處理意見：A公司應(yīng)將公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額150萬元,，計(jì)入其他綜合收益,。

A公司的企業(yè)所得稅處理存在不當(dāng)之處。

處理意見：由于資產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生改變,，A公司無須計(jì)入2021年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額,。