房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品的核算
出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品,，它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的,，取得的收入按照其他業(yè)務(wù)收入或主營業(yè)務(wù)收入核算。
為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地,、房屋等使用及攤銷情況,，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶,，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級賬戶。其中：“出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值,，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值,，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地,、房屋的原始價(jià)值,。
“出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實(shí)際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值,，借方登記改變出租產(chǎn)品用途,，對外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地,、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值,。
對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”,，按出租產(chǎn)品的類別,、土地(或房屋)的編號、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算,，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn),、結(jié)構(gòu)、層次,、面積,、租金單價(jià)等情況。
1,、出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算,。
企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同,、協(xié)議后,，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶,，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,。
2,、出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。
出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間,，由于損耗等原因,，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值,、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限,，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本,。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下：
出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=(1-凈殘值率)/預(yù)計(jì)攤銷年限×100%
出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12
出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率
企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí),，借記“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶,。
3,、出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。
出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出,，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶,，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān),，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算,，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。
4,、出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算,。
企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售,，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶,，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶;同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶,，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶,，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶。
例：某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售,，雙方協(xié)議作價(jià)為1200000元,，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計(jì)已提攤銷額為1000000元,，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1200000元的支票并將房屋移交買主,。
①收到房屋銷售款時(shí)：
借：銀行存款1200000
貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售1200000
②房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)：
借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售1000000
出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷1000000
貸：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品2000000
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