關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋

來源：東奧會計在線責(zé)編：何宗澤2019-05-29 13:38:06

今天就來和大家一起了解下《中華人民共和國物權(quán)法》,，2015年12月10日最高人民法院審判委員會第1670次會議通過,，自2016年3月1日起施行,。為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,，結(jié)合民事審判實踐,，制定本解釋。

第一條因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣,、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議,，當(dāng)事人提起民事訴訟的,，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議,，且人民法院一并審理的除外,。

第二條當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人,，請求確認其享有物權(quán)的,，應(yīng)予支持。

第三條異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后,，當(dāng)事人提起民事訴訟,，請求確認物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理,。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第十九條第二款：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記,。登記機構(gòu)予以異議登記的,，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng),，造成權(quán)利人損害的,，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

第四條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十條第一款：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記,。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力。

第五條買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效,、被撤銷,、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十條第二款：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,，預(yù)告登記失效,。

第六條轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán),，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有,，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的,，不予支持,，法律另有規(guī)定的除外。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十四條：船舶,、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人。

第七條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書,、裁決書,、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書,、以物抵債裁定書,，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院,、仲裁委員會的法律文書。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十八條：因人民法院,、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

第八條依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán),，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人,，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的,，應(yīng)予支持,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力,。

第二十九條：因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力,。

第三十條：因合法建造,、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力,。

第三十四條：無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的,，權(quán)利人可以請求返還原物。

第三十五條：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的,，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險,。

第三十六條：造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理,、重作,、更換或者恢復(fù)原狀,。

第三十七條：侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的,，權(quán)利人可以請求損害賠償,，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第九條共有份額的權(quán)利主體因繼承,、遺贈等原因發(fā)生變化時,，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持,，但按份共有人之間另有約定的除外,。

第十條物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格,、價款履行方式及期限等因素確定,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利,。

第十一條優(yōu)先購買權(quán)的行使期間,，按份共有人之間有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明的,，按照下列情形確定：

(一)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的,，以該期間為準;

(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的,，為十五日;

(三)轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日;

(四)轉(zhuǎn)讓人未通知,，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的,，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

第十二條按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額,，其他按份共有人根據(jù)法律,、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的,，應(yīng)予支持,。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

(一)未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買,，或者雖主張優(yōu)先購買,，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔(dān)等實質(zhì)性變更要求;

(二)以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由,，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效,。

第十三條按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的,，不予支持,，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時,，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持,。

第十五條受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時,，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的,，應(yīng)當(dāng)認定受讓人為善意,。

真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任,。

第十六條具有下列情形之一的,，應(yīng)當(dāng)認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

(一)登記簿上存在有效的異議登記;

(二)預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;

(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項;

(四)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤;

(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán),。

真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人具有重大過失,。

第十七條受讓人受讓動產(chǎn)時,，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的,，應(yīng)當(dāng)認定受讓人具有重大過失,。

第十八條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時,。

當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的,，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時;當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時,。

法律對不動產(chǎn),、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認定權(quán)利人是否為善意,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十五條：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力,。

第二十六條：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付,。

第十九條物權(quán)法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況,，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認定,。

第二十條轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶,、航空器和機動車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十四條：船舶,、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人,。

第二十一條具有下列情形之一,，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

(一)轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效;

(二)轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐,、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷,。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第一百零六條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,，符合下列情形的,，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,，參照前兩款規(guī)定,。

合同法第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家,、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。

第二十二條本解釋自2016年3月1日起施行,。