對(duì)于2017稅務(wù)師考試,，天道酬勤,，努力才會(huì)有收獲。東奧小編為大家整理《稅法二》知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　一,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　二,、收入的稅務(wù)處理(熟悉)

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》科目第一章第六節(jié)企業(yè)重組的所得稅處理

　　【知識(shí)點(diǎn)】：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理

　　一,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　除土地開發(fā)之外,，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案,。

　　(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用,。

　　(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　完工的三個(gè)條件基本相同,，采用竣工,、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則,。

　　二,、收入的稅務(wù)處理(熟悉)

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍

　　銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金,、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益,。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金,、費(fèi)用和附加等,，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門,、單位開具發(fā)票的,，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理(客觀題)。

　　(二)收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則,，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn),。

　　2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定價(jià)款確定收入額,，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

　　(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　　(2)視同買斷方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的。

　　(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,，參照上述(1)至(3)項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　(三)視同銷售的確認(rèn)：

　　企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng),、贊助,、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,，應(yīng)視同銷售。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/p>

　　(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;

　　(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定,。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。　　(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省,、自治區(qū),、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一看房屋性質(zhì),，二看房屋區(qū)域)

　　(五)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后,，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額,。

　　(六)(未售先租)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記,、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的,，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

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