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　　征稅范圍,、納稅人和稅率

　　契稅的概念

　　契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅,。

　　一,、征稅范圍

　　契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：

　　(一)國有土地使用權(quán)出讓(區(qū)別土地增值稅)

　　(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售、贈與和交換

　　(三)房屋買賣

　　視同買賣房屋的情況：

　　1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋,。

　　經(jīng)當?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準,，以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣,，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅,。

　　2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅,。

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè),，免納契稅,。

　　3.買房拆料或翻建新房應(yīng)照章征收契稅。

　　(四)房屋贈與

　　以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的,，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn),，應(yīng)照章繳納契稅。

　　(五)房屋交換

　　房屋產(chǎn)權(quán)相互交換,，雙方交換價值相等,，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù),。其價值不相等的,，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　(六)企業(yè)改制重組中的契稅政策

　　1.企業(yè)公司制改造

　　(1)非公司制企業(yè),，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定,，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的,，對改建后的公司承受原企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。

　　(2)非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司,，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過50%的,，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。

　　(3)國有控股公司以其部分資產(chǎn)投資組建新公司,，且該國有控股公司在新設(shè)公司中所占股份在85%以上的，對新設(shè)公司承受該國有控股公司土地,、房屋權(quán)屬的,，免征契稅。

　　【小結(jié)】

　　企業(yè)公司制改造,，土地房屋的主體實質(zhì)未變,，所以免征契稅;

　　國有企業(yè)對外投資涉及房屋，只要不改變國有企業(yè)控股地位,，則免征契稅,。

　　2.公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓

　　在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位,、個人承受公司股權(quán),，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收契稅,。(股東交易)

　　3.公司合并

　　兩個或兩個以上的公司,，依據(jù)法律規(guī)定、合同規(guī)定,，合并改建為一個公司,，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的公司承受原合并方的土地,、房屋權(quán)屬的,，免征契稅。

　　4.公司分立

　　公司依照法律規(guī)定,、合同約定分設(shè)兩個或兩個以上投資主體相同的公司,，對派生方、新設(shè)方承受原公司的土地,、房屋權(quán)屬,，免征收契稅。

　　5.企業(yè)出售

　　國有,、集體企業(yè)整體出售,，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工,，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的,，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的,，免征契稅。

　　6.企業(yè)破產(chǎn)

　　(1)企業(yè)依照有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定實施破產(chǎn)后,，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,，免征契稅;

　　(2)對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》妥善安置原企業(yè)全部職工,，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動用工合同的,，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的,，免征契稅,。

　　7.其他情形

　　經(jīng)國務(wù)院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè),，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,，免征契稅,。

　　政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，免征收契稅,。

　　同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地,、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間,，同一公司所屬全資子公司之間,，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地,、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),，免征契稅。

　　怎么劃轉(zhuǎn),，都是換湯不換藥!

　　【例題?單選題】某企業(yè)破產(chǎn)清算時,，其房地產(chǎn)評估價值為4000萬元，以其中價值3000萬元的房地產(chǎn)抵償債務(wù),，將價值1000萬元的房地產(chǎn)進行拍賣,，拍賣收入1200萬元。債權(quán)人獲得房地產(chǎn)后,，與他人進行房屋交換,，取得補償差價500萬元。當事人各方合計應(yīng)繳納契稅( ),。(適用契稅稅率3%)(2002年)

　　A.15萬元

　　B.36萬元

　　C.51萬元

　　D.126萬元

　　【答案】C

　　【解析】(1200+500)×3%=51(萬元),。契稅是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時,對承受產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收;企業(yè)破產(chǎn)清算期間,，對債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免契稅;土地使用權(quán)交換,、房屋交換,，計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額,。

　　8.事業(yè)單位改制涉及契稅

　　事業(yè)單位改制為企業(yè)時,，投資主體沒發(fā)生改變的，改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅。

　　事業(yè)單位改制中,，若投資主體發(fā)生變化,，如果與原事業(yè)單位全體職工簽訂不少于三年勞動合同的，契稅免征;與超過30%的職工簽訂不少于三年勞動合同的,，契稅減半,。

　　(七)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策

　　1.對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位,、汽車庫、自行車庫,、頂層閣樓以及儲藏室,，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅;對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的,，不征收契稅,。

　　2.采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的,，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅,。

　　3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的,，適用與房屋相同的契稅稅率,。

　　4.對承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅,。不得因減免出讓金而減免契稅,。(重要，結(jié)合土地增值稅)

　　5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的,，應(yīng)征收契稅,。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。

　　6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物,、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋,、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的,，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅,。

　　二、契稅的納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　【例題?多選題】孫某將自有住房無償贈與非法定繼承人王某,，已向稅務(wù)機關(guān)提交經(jīng)審核并簽字蓋章的“個人無償贈與不動產(chǎn)登記表”,。下列有關(guān)孫某贈房涉及稅收的表述中，正確的有( ),。(2009年)

　　A.孫某應(yīng)繳納契稅

　　B.王某應(yīng)繳納契稅

　　C.孫某應(yīng)繳納印花稅

　　D.王某應(yīng)繳納印花稅

　　E.王某不應(yīng)繳納契稅

　　【答案】BCD

　　【解析】契稅以承受方為納稅義務(wù)人,，因此AE選項不正確。

　　三,、契稅的稅率

　　1.契稅實行幅度比例稅率,，稅率幅度為3%-5%。

　　2.對個人購買90平方米及以下且屬于家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征稅,。

　　相關(guān)考點：2017稅務(wù)師《稅法二》知識點：應(yīng)納稅額的計算與代收代繳

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